Affitti brevi tra ritenute e commissioni: quale reddito dichiarare

Gli affitti di immobili a destinazione abitativa, compresi gli affitti di breve durata, i cosiddetti affitti brevi, sono sottoposti a tassazione ordinaria, oppure, dal 2011, su opzione del locatore, a una cedolare secca che sostituisce l’imposta principale, ex articolo 3 comma 2 del Decreto Legislativo 23/2011.

In entrambi i casi, la base imponibile è data dal canone percepito dal locatore in conseguenza della locazione.

Nell’anno 2024 per il primo immobile dato in locazione l’aliquota della cedolare secca è il 21%, a partire dal secondo immobile viene applicata una aliquota del 26%.

Con l’applicazione della tassazione ordinaria il reddito prodotto va invece a cumularsi con il reddito complessivo e viene sottoposto alle aliquote progressive dei diversi scaglioni Irpef, ma il legislatore prevede l’abbattimento parziale del reddito imponibile attraverso l’applicazione di una deduzione, nella misura del 5% del canone percepito a titolo di costi forfetari, ex articolo 37 comma 4-bis del TUIR; tale deduzione non è prevista per la cedolare secca, in quanto questa imposta sostitutiva non prevede la deduzione di costi neanche forfetariamente determinati.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è stato regolato dall’articolo 4 del DL 50/2017, come convertito dalla Legge 96/2017, sulle cui modalità applicative si è profusa la prassi con la Circolare 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Una caratteristica della nuova disciplina è stata quella di prescrivere un nuovo adempimento a carico degli intermediari attraverso i quali si concludono i contratti di locazione breve e viene riscosso il corrispettivo: “gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve operano all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento sul relativo ammontare e provvedono al versamento”.

Gli intermediari specializzati nelle locazioni brevi, come Airbnb, tra i più famosi, applicano tale ritenuta del 21% ai corrispettivi lordi riscossi dal locatari sui canoni da versare ai locatori non professionali; ma applicano anche la commissione di intermediazione con l’IVA dovuta.

In ragione di ciò il contribuente percepisce un canone netto molto diverso da quello lordo, e può porsi il problema di quale sia il canone corretto da indicare in dichiarazione dei redditi, sul modello 730 o sul modello Redditi PF.

1) Il reddito da indicare sulla dichiarazione annuale

Quindi il contribuente che incassa il corrispettivo di una locazione breve per il tramite di un portale di intermediazione, percepirà un corrispettivo netto costituito dal canone lordo decurtato di commissioni (e IVA) e ritenuta del 21%.

Dato che la ritenuta costituisce solo una anticipazione d’imposta, il punto cruciale per determinare il corretto importo da esporre in dichiarazione è il trattamento da applicarsi alle commissioni di intermediazione applicate.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate sulla già citata Circolare 24/E/2017, “la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore” e “analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore”, mentre “la provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto”.

Quindi, nel caso dei contratti conclusi attraverso i portali di intermediazione on line, che di solito incassano il canone dal quale decurtano la commissione dovuta, la provvigione non potrà essere decurtata dal canone lordo da sottoporre a tassazione.

Con maggiore precisione il corretto importo da esporre in dichiarazione annuale dei redditi dipenderà dal regime fiscale applicato.

Infatti, in caso di applicazione di tassazione ordinaria, il reddito imponibile sarà costituito dal canone, al lordo della commissione applicata dall’intermediario (oltre che al lordo della ritenuta), ma al netto della deduzione forfetaria del 5% a titolo di deduzione dei costi.

Diversamente, in caso di applicazione della cedolare secca, il reddito imponibile sarà costituito dal canone, al lordo della commissione applicata dall’intermediario (oltre che al lordo della ritenuta).