Con Risposta a interpello n 216 del 15 febbraio le Entrate replicano ad un nudo proprietario che vorrebbe avvalersi del regime agevolato della cedolare secca rispondendo che la cedolare non può essere applicabile perchè il reddito fondiario, quale è il canone di locazione, deve essere dichiarato dall'usufruttuario.
Vediamo i dettagli dell'interpello
L'Istante è titolare con il fratello nella misura del 50 per cento ciascuno, della nuda proprietà di un immobile abitativo (categoria catastale A/3).
La madre dell'Istante, titolare del diritto di usufrutto, occupa l'immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile in relazione alla quale l'Istante, unitamente al fratello, ne ha ''la materiale disponibilità''.
L'Istante intende stipulare un contratto di locazione a canone libero della predetta porzione dell'immobile e, pertanto, chiede se in quanto ''nudo proprietario'' possa accedere al regime della cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
Le Entrate riepilogano la normativa qui di interesse.
Cedolare secca: perchè non spetta al nudo proprietario?
L'articolo 26, comma 1, del TUIR evidenzia che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti «che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale».
Si osserva che la nuda proprietà per sua natura si accompagna all'usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti (artt. 981 e 984 c.c.).
Coerentemente, ai fini dell'imputazione del reddito, ai sensi del citato articolo 26 del TUIR, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d'imposta dal proprietario all'usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti ai sensi degli artt. 981 e 984 c.c. (cfr. tra l'altro risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008).
L'agenzia ricorda che in riferimento al regime della ''cedolare secca'' a decorrere dall'anno 2011, l'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ha previsto che, «In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare» per il predetto regime sostitutivo.
In altri termini, tale disposizione ha introdotto la possibilità per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, di optare per l'applicazione del predetto regime.
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Nel caso di specie, l'Istante, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ''di fatto'' di una parte dell'immobile gravato di usufrutto a favore della madre che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, visto che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell'IRPEF, regime che, come specificato non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato articolo 26 del TUIR.
