Il Decreto Ministeriale del 25 Maggio 2007 ha previsto l’applicazione del meccanismo del reverse charge per le cessioni di immobili strumentali imponibili Iva quando il cedente opta per l'assoggettamento a Iva del trasferimento (articolo 10, comma 1, numero 8ter, lettera d, del Testo Unico Iva).
Restano, pertanto escluse dal meccanismo le altre cessioni di immobili strumentali assoggettate ad IVA “per obbligo” (ai sensi dell’art.10, comma 1, lett a, b, c, del D.P.R. 633/1972) e non per opzione del cedente, ossia quelle:
• poste in essere dall’impresa costruttrice, o da quella che ha eseguito sul medesimo immobile interventi di incisivo recupero, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
• effettuate nei confronti di soggetti passivi IVA con “pro-rata” pari o inferiore al 25%;
• effettuate nei confronti di soggetti non esercenti attività d'impresa, arti o professioni (ipotesi che sarebbe in ogni caso esclusa dal “reverse charge”, in quanto l’acquirente non è soggetto passivo IVA).
Possiamo esemplificare le condizioni per l'applicazione del reverse charge con il seguente schema:
- cessioni immobiliari
- immobile ad uso diverso da abitativo
- cedente soggetto iva diverso da impresa costruttrice o ristrutturatrice
- acquirente diverso da privato o assimilato ai fini iva, oppure con pro rata di detraibilità superiore al 25%
- esercizio dell'opzione in atto per l'applicazione dell'iva da parte del cedente
- acquirente diverso da fondo immobiliare, società di leasing, banca o intermediario finanziario
L'applicazione alla cessione del meccanismo del reverse charge comporta il versamento dell’IVA nella misura del 20% non più eseguito dal cedente, ma direttamente dall’acquirente, il quale quindi è tenuto non solo al pagamento, ma anche al versamento dell’imposta.
