Compravendita di immobili tra soggetti passivi iva

Il trattamento fiscale delle compravendite di beni immobili è stato oggetto, di recente, di sostanziali modifiche. Il Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006 convertito con modifiche dalla Legge 248/06 prevede tra l'altro all'art. 35 commi da 8 a 10 sexies una serie di cambiamenti di rilievo introducendo nell'art. 10 del dpr 633/72, tra gli altri, il nuovo comma 8 ter che prevede in generale l'esenzione da Iva per le compravendite di immobili strumentali per natura, salvo i casi previsti nelle lettere a, b, c e d del suddetto comma.
Per le compravendite non rientranti nelle eccezioni suddette il regime naturale applicabile è appunto quello di esenzione da IVA.

Qualora il cedente volesse assoggettare ad iva la cessione, dovrebbe a priori esercitare l'opzione per l'imponibilità ai sensi della lettera d del comma 8 ter facendone obbligatoriamente menzione all'interno dell'atto di compravendita.

1) La rettifica della detrazione iva a norma dell'art. 19 bis 2. DPR 633/72

Particolare attenzione bisogna prestare alle eventuali operazioni di rettifica della detrazione iva operata all'atto dell'acquisto degli immobili strumentali nel caso in cui la cessione avvenga in regime naturale di esenzione. Non dovrebbero ricorrere particolari problemi in riferimento agli immobili posseduti antecedentemente al 1998 poiché in tal caso non occorrerebbe operare alcuna rettifica della detrazione a norma dell'art. 19 bis 2 del testo unico IVA essendo trascorso, dalla data dell'acquisto, il decennio di tutela fiscale normativamente previsto.

Il discorso si complica se il bene è stato acquisito, da chi ora lo cede, a partire dall'1/1/1998 e/o se sul medesimo sono stati effettuati, sempre dal 1998 in poi, interventi di trasformazione, ristrutturazione o riattamento tali da incrementarne durevolmente il valore. In tali ultimi casi infatti divengono applicabili le norme contenute nell' art. 19 bis 2 commi 3 e 8 del dpr 633/72 che prevedono rispettivamente l'applicabilità della rettifica della detrazione nei casi di mutamento di regime fiscale delle operazioni attive e le modalità da seguire nel caso in cui oggetto di rettifica siano gli immobili.

In altri termini in tali casi il cedente dovrà restituire al fisco non l'intera iva da lui originariamente detratta ma tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio dall'acquisto.

Ad esempio un immobile acquistato nel 2000 con iva pagata e detratta di 100 viene rivenduto nel 2006.
Al compimento del decennio manca il triennio 2006/2009 per cui:

iva di 100/10 anni = 10 x 3 = 30 iva detratta a suo tempo e ora da restituire al fisco.

2) Le imposte di registro, Ipotecaria e Catastale

Indipendentemente dal fatto che la cessione sia assoggettata ad Iva o avvenga in esenzione, la stessa rientra sempre e comunque nell'ambito applicativo dell'imposta sul valore aggiunto e da ciò deriva, in ottemperanza al principio dell'alternatività iva-registro sancito dall'art 40 del DPR 131 del 1986, che in entrambi i casi è dovuta l'imposta di registro in misura fissa pari a E168,00.

A tal proposito risulta evidente una disparità di trattamento tra la cessione di immobili strumentali in regime naturale di esenzione regolata dal punto 8 ter e le altre operazioni esenti di cui ai punti 8 e 8 bis del citato articolo 10 alle quali deve invece essere applicata l'imposta di registro in misura proporzionale del 7 per cento. Non si riesce a comprendere se tale situazione sia frutto di una volontà politica ben precisa oppure se sia dovuta ad una mancanza di coordinamento tra l'articolo 40 del DPR 131/86 e l'articolo 10 del DPR 633/72.

Anche le imposte ipotecaria e catastale gravano in ragione del 4% (3% ipotecaria ), (1%catastale ), sia nel caso in cui si operi nell'ambito del regime naturale e quindi in esenzione IVA, sia nel caso di opzione per l'assoggettamento ad imposta sul valore aggiunto. Ciò in considerazione del fatto che l'art 35 del D.L. 223/06 ha modificato l'art 10 del D.Lgs. 347/90 e la relativa tariffa prevedendo un innalzamento al 3% dell'aliquota dell'imposta ipotecaria su tutte le cessioni di immobili strumentali, anche su quelle assoggettate ad IVA come citato nella circolare 27/E/2006 dell'Agenzia delle Entrate.

3) Il prezzo da indicare nell'atto di compravendita

Per ciò che attiene invece al prezzo da dichiarare in atto occorre precisare che alla luce delle modifiche apportate dal D.L. 223 all'art. 54 del dpr 633/72 e all'art. 39 del dpr 600/73 l'Agenzia delle Entrate potrà operare un accertamento di maggior valore sia ai fini dell'iva sia ai fini delle imposte dirette oltre che dell'imposta di registro nel caso in cui il valore venale in comune commercio del bene trasferito risulti maggiore del prezzo dichiarato.
Inoltre nel caso di vendita assoggettata ad IVA con stipula da parte dell'acquirente di mutuo o finanziamento bancario l'Ufficio potrà operare l'accertamento qualora l'importo risulti superiore al prezzo dichiarato, tenendo presente che gli effetti conseguenti all'avviso di accertamento graveranno in capo alla società cedente per quanto riguarda l'imposta sul valore aggiunto e le imposte dirette, mentre con riferimento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale l'acquirente sarà responsabile in solido con il venditore.
A proposito di base imponibile è opportuno precisare come solo nel caso di compravendite di abitazioni tra privati la stessa sia costituita dal valore catastale pur essendo obbligatorio indicare in atto anche il prezzo pagato.

4) Le dichiarazioni da rendere in atto

E' importante ricordare inoltre che, ai sensi delle previsioni contenute nell'art. 35 commi 22 e 23 del D.L. 223/06, all'interno dell'atto di cessione le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che fornisca:

• l' indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo;
• l'indicazione dell'eventuale ricorso ad un Agente mediatore ed in caso affermativo le modalità analitiche di pagamento del mediatore, l'importo della spesa (provvigioni) sostenuta per lo stesso ed i dati dell'Agenzia di mediazione codice fiscale/partita iva..
  

Nel caso di inosservanza delle suddette disposizioni è prevista una sanzione amministrativa da E 500,00 a E 10.000,00.

5) Le imposte dirette

Una breve disamina del problema dal lato dell'imposizione diretta per evidenziare che naturalmente per l'acquirente il costo fiscalmente riconosciuto degli immobili in questione coincide col prezzo effettivamente pagato, con la ovvia conseguenza, (nel caso in cui quest'ultimo fosse inferiore al valore normale), del riconoscimento di minori ammortamenti fiscalmente deducibili e dell' emersione di una maggiore plusvalenza in caso di successiva alienazione del cespite o di assegnazione ai soci .

Da ultimo l'art. 36 del D.L. 223/06 al comma 7 stabilisce che per i fabbricati strumentali per destinazione e per natura, come definiti dall'art. 43 TUIR, il costo ammortizzabile va assunto al netto del costo delle aree occupate dal fabbricato e da quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo delle suddette aree è quantificato in misura pari al valore che risulta da apposita perizia redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri ecc. e comunque in misura non inferiore al 20% (o al 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo sostenuto.