Tale nuovo sistema è assolutamente alternativo a quello precedente che ricordiamo risulta disciplinato dall'articolo 67 primo comma lettera b) del Tuir, e pertanto vi è la facoltà da parte del contribuente di scegliere quale sistema applicare.
1) La nuova imposta sostitutiva nel caso di cessione di fabbricati ed aree edificabili da parte di privati
Il comma 496 dell'unico articolo della Legge 23 dicembre 2005 n. 266, recita: "In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 12,50 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzie delle Entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia".
Risulta utile premettere che le plusvalenze derivanti da cessioni di immobili non sempre danno luogo a materia da assoggettare a tassazione. Vi sono infatti alcuni elementi da prendere in considerazione per stabilire se tali plusvalenze risultano tassabili o meno, ed esattamente il periodo di possesso (inferiore o superiore ai cinque anni), la destinazione dell'immobile (abitazione principale o meno) ed il titolo di provenienza (acquisizione a titolo gratuito o a titolo oneroso).
Per quanto riguarda le modalità di determinazione della plusvalenza invece, attiriamo l'attenzione su come non sia variata con l'introduzione di tale nuovo sistema di tassazione introdotto dalla Legge Finanziaria 2006, e risulta quindi determinata come segue:
- per i fabbricati ed i terreni agricoli la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo incassato ed il costo d'acquisizione o di costruzione comprensivo degli oneri accessori;
- per le aree edificabili occorre distinguere a seconda della modalità di acquisizione del terreno stesso, ed esattamente, per i terreni acquistati a titolo oneroso si considera la somma del costo di acquisto e delle spese inerenti, rivalutata in base alla variazione dell'indice Istat dei prezzi al consumo tra la data di acquisizione e quella di vendita, mentre per i terreni acquistati a titolo gratuito il dato di partenza è quello risultante dalla denuncia di successione o donazione, aumentato delle spese inerenti, naturalmente rivalutato anche in questo caso del suddetto indice Istat. Vediamo quindi che le cessioni a titolo oneroso di aree edificabili, definite tali in base agli strumenti urbanistici generali perfezionati e vigenti al momento della cessione, sono sempre soggette a tassazione, anche se acquisite a titolo gratuito e a prescindere dalla durata di possesso.
Come previsto dal sopra riportato comma 496 della Legge Finanziaria 2006, la nuova imposta sostitutiva si applica alle cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Sottolineiamo come, tra le cessioni a titolo oneroso, vengano comprese oltre alle normali compravendite, anche i conferimenti in società e le permute.
Per quanto riguarda l'aspetto procedurale, il nuovo regime di tassazione introdotto dalla Legge 23 dicembre 2005 n. 266 si applica su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale applicherà l'imposta sostitutiva provvedendo al versamento tassando una base imponibile sostanzialmente determinata dalla parte venditrice, e comunicando successivamente all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione.
Per concludere occorre evidenziare che qualora alla cessione partecipino più venditori è possibile applicare parzialmente l'imposta sostitutiva unicamente ai soggetti che ne facciano richiesta avendo interesse a richiederne l'applicazione.
Dott. Andrea Torsella - Livorno - [email protected]
