La riapertura dei termini per la rivalutazione di terreni agricoli ed aree fabbricabili

Il decreto legge n. 203 del 2005, all'articolo 11- quaterdecies comma 4, concede nuovamente la possibilità per i contribuenti di procedere alla rideterminazione del costo di acquisto di terreni agricoli e aree edificabili.

1) Termine 30 Giugno 2006 per la rideterminazione

Il decreto legge n. 203 del 2005, all'articolo 11- quaterdecies comma 4, concede nuovamente la possibilità per i contribuenti di procedere alla rideterminazione del costo di acquisto di terreni agricoli e aree edificabili.

In particolare l'art. citato prevede il differimento dei termini previsti dall'articolo 2, comma 2, del decreto legge 282/2002 (convertito nella Legge n. 27 del 2003) e dispone che la nuova scadenza per versare l'imposta sostitutiva sarà il 30 Giugno 2006. In pari data dovrà essere redatta la perizia giurata di stima degli immobili interessati.

2) Ambito soggettivo ed oggettivo del beneficio

La normativa in parola riguarda esclusivamente le persone fisiche, società semplici ed enti commerciali e in ogni caso al di fuori dell'esercizio di attività commerciali (non deve trattarsi, quindi, di beni relativi all'impresa).

I beni immobili oggetto di rivalutazione possono essere innanzitutto terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili. Per lottizzati si intendono i terreni sui quali è eseguita qualsiasi operazione oggettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per la edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori di strumenti urbanistici.

Sono rivalutabili anche i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, utilizzabilità che, ai sensi dell'articolo 67, lettera a) del Tuir, deve sussistere in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Come indicato nelle istruzioni al quadro RM del modello Unico Persone fisiche, tale qualificazione ricorre per i terreni qualificati come edificabili dal piano regolatore generale o, in mancanza, da altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Infine la normativa in parola si applica anche ai terreni agricoli (sia quelli agricoli sia quelli che non possono essere definiti edificabili in quanto gli strumenti di pianificazione urbanistica che li renderebbe edificabili non sono stati ancora approvati). Per i terreni edificabili e con destinazione agricola, la rideterminazione del valore di acquisto rappresenta il valore normale minimo di riferimento per le imposte dei redditi, di registro, ipotecaria e catastale.

Il bene oggetto di perizia deve essere posseduto al 1° Gennaio 2005.

3) L'imposta sostitutiva

L'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 4% viene calcolata sul valore dell'immobile, come risultante dalla perizia di stima, e consente di affrancare le plusvalenze conseguite ai sensi dell'art. 67 comma 1 lettera a) e b) del TUIR all'atto della successiva cessione del bene.

La plusvalenza (art. 68 TUIR) è pari alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto del terreno aumentato dei costi ad esso inerenti (ad es. la fattura notarile per l'atto di acquisto, gli oneri di urbanizzazione, l'Invim).

Per effetto della rideterminazione più alta del valore di acquisto verrà quindi ridotta la differenza imponibile Irpef.

La perizia, si ricorda, deve essere rilasciata e giurata da un soggetto appartenente alla categoria degli architetti, geometri e altre enunciate dalla legge istitutiva dell\'agevolazione.

Il versamento deve essere effettuato entro il 30 Giugno 2006, con possibilità di rateizzare l\'importo dovuto in tre rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3 per cento, da effettuarsi rispettivamente entro il 30 giugno 2006, il 30 giugno 2007 e il 30 giugno 2008.

Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 sarà emanato dall\'Agenzia delle Entrate con apposito provvedimento.

4) Il perfezionamento dell'opzione

L'opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all'articolo 67 del TUIR.

A questo proposito la circolare n. 35 del 04.08.2004 ha precisato che il versamento dell'intera imposta sostitutiva ovvero della prima rata oltre il termine previsto dalla norma non consente l'utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata. In tale ipotesi, il contribuente può richiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva.

Qualora, invece, il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, questi ultimi sono iscritti a ruolo ai sensi degli articoli 10 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. Tuttavia, in quest'ultima ipotesi, il contribuente può avvalersi delle disposizioni contenute nell'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472 (ravvedimento operoso).

Se la rivalutazione viene effettuata con riferimento a una pluralità di aree e terreni, è necessario che il versamento sia riconducibile al valore attribuito a ciascuna delle aree e terreni. La circolare n. 81/E del 2002, l'Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che l'imposta complessivamente dovuta può essere corrisposta anche attraverso un versamento cumulativo ma è necessario che il versamento effettuato sia riconducibile al valore attribuito a ciascuna area o terreno.