Le agevolazioni prima casa

A cura dell'avv.to Maurizio Villani - In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.

Quando il venditore è un soggetto Iva, le imposte per chi acquista la prima casa sono:
- Iva al 4% e Imposta di registro, ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 168,00 euro;

Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato) le imposte prima casa da corrispondere sono:
- Imposta di Registro al 3% e Imposte ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 168,00 euro;

1) I requisiti per le agevolazioni prima casa

I requisiti necessari per fruire, a pena di decadenza, delle agevolazioni prima casa, sopra elencate, riguardano:

a) la natura dell'immobile acquistato:
le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso".

Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate dal D.M. 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq);

b) l'ubicazione dell'immobile acquistato:
l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

c) le dichiarazioni che l'acquirente deve fare:
nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.

2) Giurisprudenza

Fabbricato abitativo non più idoneo alle necessità del proprietario:
La Corte di Cassazione ha statuito che la possidenza di un altro alloggio non osta alla fruizione dei benefici per l'acquisto della c.d. prima casa, di cui al D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 1993, n. 75, qualora quell'alloggio, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore e alla sua famiglia (Sentenza n. 19738 del 23 dicembre 2003).

3) Le agevolazioni prima casa: casi particolari

- Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione
Le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell'acquisto si configurano, infatti, come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

- Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all'acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.
Per quanto riguarda la detrazione sulla ristrutturazione, se l'acquisto dell'immobile prima casa avviene per successione ereditaria, il diritto a godere delle quote residue si trasmette all'erede.

- Il contratto preliminare
I requisiti prescritti per usufruire delle agevolazioni prima casa devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell'abitazione e, quindi, dell'atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la "promessa" di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo.
Il contratto preliminare è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168,00 euro).

Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
a) se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all'imposta di registro del 3%;
b) se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l'aliquota ridotta del 4%.

- Credito di imposta per il riacquisto della prima casa
L'articolo 7, della legge n. 448 del 23.12.1998 prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito di imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 192/E del 2003, afferma che la condizione per evitare la decadenza delle agevolazioni è l'acquisto (entro un anno) di un immobile da adibire a propria abitazione principale, con ciò intendendo che il medesimo deve essere concretamente utilizzato come abitazione propria.

- La permuta
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni - prima casa -.