CIN: le novità contenute nella Legge di Bilancio 2025

A partire dal 1° gennaio 2025, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) diventerà obbligatorio per tutti i titolari di strutture ricettive e unità immobiliari destinate a locazioni brevi o finalità turistiche. L’introduzione di questo codice non rappresenta solo un mezzo per garantire trasparenza nel settore turistico, ma avrà anche un impatto significativo sul monitoraggio e sulla gestione delle dichiarazioni fiscali legate ai redditi derivanti da tali attività.

Com’è noto, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) diventerà obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutti i titolari di strutture ricettive, unità immobiliari destinate a locazioni brevi o finalità turistiche. Questa misura, introdotta dal Ministero del Turismo, punta a uniformare gli adempimenti in tutto il territorio nazionale e a rafforzare il contrasto alle attività irregolari.

In particolare, le nuove disposizioni italiane (art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 e decreto del Ministro del turismo del 6 giugno 2024, prot. 16726) armonizzano con il Regolamento UE 2024/1028, che impone la registrazione degli immobili destinati a locazioni brevi e la comunicazione del relativo codice alle piattaforme online. Questa misura rafforza la trasparenza e protegge i consumatori, oltre a contrastare le frodi nel settore.

1) Cos’è il CIN e perché è obbligatorio?

Il CIN è un codice univoco assegnato a ogni immobile o struttura ricettiva registrata presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

Sarà obbligatorio esporre il CIN all’esterno della struttura o dell’immobile e riportarlo in tutti gli annunci pubblicati online, oltre che nei documenti fiscali e nelle dichiarazioni obbligatorie.

Per la Regione Veneto, ad esempio, il cartellino espositivo che contiene il codice assegnato, dovrà avere una misura pari a 10X3 cm

Si ricorda che il CIN , in particolare nel settore alberghiero, riguarda ogni struttura collegata alla c.d. “Casa Madre”; andrà richiesto, quindi, un CIN per ogni dependance e struttura collegata all’edificio principale.

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2) Procedure per ottenere il CIN

Il Ministero del Turismo assegna il CIN tramite una procedura telematica automatizzata. I soggetti interessati devono:

1. Accedere al portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

2. Presentare un’istanza telematica completa di:

     •   Dati catastali dell’immobile.

     •   Dichiarazione sostitutiva conforme agli articoli 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000.

     •   Certificazione di possesso dei requisiti previsti dall’articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023.

3. Una volta validati i dati, il codice sarà generato e reso disponibile per il richiedente.

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3) CIN: novità Legge di Bilancio 2025

La legge di Bilancio di prossima pubblicazione, prevede importanti novità anche in merito al CIN e ai risvolti che quest’ultimo potrebbe avere anche in tema di accertamento fiscale.

Nello specifico, il comma 78 dell’articolo 1 del DDL Bilancio 2025, prevede infatti che il CIN venga integrato in diversi strumenti fiscali, tra cui:

1. Certificazione Unica (CU):

• I redditi derivanti da locazioni turistiche, brevi o continuative, dovranno essere accompagnati dal CIN nella CU rilasciata ai proprietari o ai locatori.
• Gli intermediari, come i portali telematici di locazione breve (es. Airbnb, Booking), saranno obbligati a includere il CIN nella trasmissione delle informazioni relative ai pagamenti effettuati ai locatori.

2. Dichiarazione dei Redditi: Tutti i redditi prodotti dalle attività turistiche e locative dovranno essere dichiarati specificando il relativo CIN (ipotizziamo similarmente a come già avviene per il numero cronologico dei contratti nel quadro RB del modello Unico o del corrispondente quadro B del mod. 730) , così da consentire un collegamento diretto tra l’immobile, il reddito prodotto e il soggetto fiscale.

3. Ritenute fiscali degli intermediari: Gli intermediari immobiliari che gestiscono i pagamenti delle locazioni brevi saranno tenuti a trattenere e versare le ritenute fiscali, collegandole al CIN. Questo permetterà di semplificare i controlli incrociati sui redditi dichiarati.

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4) CIN e rafforzamento dei controlli fiscali

Da una breve lettura di quanto sopra indicato, risulta quanto mai facile azzardare l’ipotesi che il CIN, accanto alle informazioni già in possesso dell’Agenzia delle Entrate, diverrà ulteriore elemento di controllo e supporto in caso di verifica fiscale.

L’integrazione del CIN nella BDSR e nei flussi dichiarativi consentirà, infatti,   un’analisi più accurata da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In particolare è facile supporre:

• Verifiche incrociate: I dati dichiarati dai proprietari e gestori saranno confrontati con quelli forniti da intermediari e portali online. Eventuali discrepanze tra i redditi dichiarati e i pagamenti registrati tramite il CIN saranno immediatamente rilevabili.
• Controlli locali: I Comuni avranno il compito di verificare la regolarità delle attività ricettive e trasmettere le informazioni relative alle irregolarità all’Agenzia delle Entrate, che potrà avviare accertamenti mirati.

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5) CIN: ruolo dei Comuni nei controlli fiscali

I Comuni avranno un ruolo attivo nella vigilanza sulle strutture ricettive e sulle locazioni brevi. Attraverso i controlli locali:

• le irregolarità riscontrate saranno trasmesse alle direzioni provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
• gli esiti dei controlli potranno essere utilizzati per avviare accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia e, se necessario, della Guardia di Finanza.

Concludendo, possiamo ormai affermare come il CIN, dapprima considerato l’ennesimo nuovo balzello burocratico, stia in realtà mostrando il suo vero volto: esso diverrà, a breve, un elemento chiave per collegare ogni unità immobiliare o struttura ricettiva non solo al sistema della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), ma anche alle dichiarazioni fiscali e ai flussi informativi relativi ai redditi prodotti.

L’introduzione del CIN rappresenta, quindi,  un’evoluzione importante nel sistema fiscale e amministrativo italiano in materia, rafforzando il controllo sui redditi generati dalle locazioni turistiche e promuovendo una maggiore trasparenza nel settore al fine di  garantire il rispetto delle normative fiscali e il contrasto all’evasione, offrendo allo stesso tempo un quadro più sicuro e regolamentato in particolare per il mercato delle locazioni turistiche.

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