Locazione del lastrico comune a terzi: il problema impianto fotovoltaico

Qualora non sia possibile l'uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente, oppure con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi, l'uso indiretto della cosa comune (mediante locazione in favore degli stessi comproprietari o terzi), può essere deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, costituendo l'indivisibilità del godimento o l'impossibilità dell'uso diretto il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto (Cass. civ., sez. II, 05/11/2002, n. 15460).

L'uso indiretto della cosa comune (mediante locazione), incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo.

In altre parole non si può concedere in locazione (ad alcuni condomini o a terzi) un bene comune (ad esempio il lastrico solare) sulla semplice constatazione che lo stesso non sia utilizzabile da tutti i condomini, essendo irrilevante che al condomino non utente derivi pur sempre un'utilità dalla diminuzione sul diritto d’uso del bene condominiale in relazione a quanto percepito a titolo di canoni di locazione dal predetto parcheggio.

Presupposto di ammissibilità dell’uso indiretto e dell’insorgenza del correlato potere assembleare è dunque l’impossibilità diretta del godimento: in mancanza di siffatto presupposto la deliberazione che adotti l’uso indiretto è nulla.

1) Condominio e locazione lastrico solare per impianti di terzi

La locazione di un lastrico per impianti di terzi non costituisce un’innovazione. 

Di conseguenza non si applica la disciplina dettata in tema di innovazioni dall’art. 1120 c.c., se si considera che il contratto non riguarda un impianto tecnologico realizzato su disposizione del condominio e destinato all’uso comune, bensì di un’installazione realizzata ad opera e a spese di un terzo per il suo utilizzo esclusivo. 

Si tratta di un contratto atipico con il quale il condominio concede ad altri il diritto personale di edificare sul lastrico o porzione di esso, con possibilità della controparte di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. 

Detto contratto costituisce titolo idoneo ad impedire l’accessione delle opere fatte dal terzo, con materiali propri, su suolo altrui sancita dall'art. 936 c.c., norma applicabile solo nel caso in cui il costruttore possa effettivamente considerarsi terzo per non essere legato al proprietario del suolo da un vincolo contrattuale o comunque negoziale. 

Nel nostro caso il terzo che realizza un impianto sul lastrico condominiale realizza l’opera sulla base del detto accordo contrattuale sopra detto. 

Tale contratto è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali sul contratto (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dall'art. 1599 c.c. e art. 2643 c.c., n. 8. 

In ogni caso tale accordo contiene il patto con cui le parti escludono il diritto del proprietario del lastrico (cioè il condominio) di ritenere, al termine del rapporto, il manufatto installato, pattuizione non inconciliabile con il modello tipico della locazione.

2) Condominio e il problema impianto fotovoltaico del GAC: durata contratto

In linea generale la conclusione del contratto è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del "miglior godimento delle cose comuni" anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione). 

Il contratto stipulato da un condominio per consentire ad altri l'installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale non richiede l’approvazione di tutti i condomini ma solo se la relativa durata non sia convenuta per più di nove anni: in tal caso perciò basta la maggioranza semplice. 

Di conseguenza qualora l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice (Cass. civ., sez. II, 21/10/1998, n. 10446).  

Se la durata del contratto è superiore a nove anni, la delibera dovrebbe essere adottata all’unanimità dei partecipanti al condominio. 

In ambito “fotovoltaico” il Gac (gruppo di autoconsumo che è un soggetto estraneo al condominio) può essere costituito da tutti i condomini che si accordano per l’installazione dell’impianto fotovoltaico sul lastrico o tetto: in tal caso il consenso unanime rende possibile l’installazione di detto impianti anche per 20/25 anni (che è la durata della vita dei pannelli fotovoltaici). 

In questo caso però i componenti del GAC e i partecipanti al condominio corrispondono. 

Se al GAC non aderiscono tutti, questa operazione – che è come nel caso precedente locazione ultranovennale del lastrico ad un soggetto terzo (appunto il GAC) - richiede il consenso di tutta la collettività condominiale, compresi coloro che non hanno aderito al GAC (e così il progetto potrebbe non essere realizzabile per mancanza dei 1000/1000).