Rivalutazione terreni e partecipazioni societarie: regola a regime

Dall’anno 2025 la riforma dell’Irpef permette di procedere annualmente, e non più soggiacendo a specifiche e temporanei provvedimenti, alla rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola e dei diritti, delle quote o dei diritti negoziati o non negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di compensazione che sono posseduti alla data del 1.1 di ogni anno. 

L’operazione, che permette di sostituire il costo o il valore di acquisto con il valore adeguato a quello di mercato a tale data, è subordinata al perfezionamento di una perizia giurata di stima con il connesso versamento dell’imposta sostitutiva del 16%, da concretizzare non oltre il giorno 30.11.

La somma dovuta può essere oggetto di pagamento frazionato in un massimo di tre rate annuali di pari importo da versare:

1. la prima rata entro il 30.11 dell’anno in cui è operata la rivalutazione, 
2. la seconda il 30.11 dell’anno seguente 
3. la terza il 30.11 del secondo anno successivo unitamente agli interessi del 3% annuo sulle rate successive.

La norma può essere applicata soltanto per terreni e partecipazioni che non sono beni relativi all’impresa posseduti da:

• persone fisiche che non esercitano l’attività di impresa;
• società semplici e soggetti equiparati;
• enti non commerciali;
• soggetti non residenti in Italia privi di stabile organizzazione.

Le cessioni di terreni edificabili o agricoli e di titoli, quote o diritti, fatte al di fuori del reddito d’impresa, evidenziano la realizzazione di plusvalenze che costituiscono redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del D.P.R. n. 917/1986, se il corrispettivo è superiore al costo di acquisto.

Mediante la rivalutazione, previo pagamento dell’imposta sostituiva (ovvero della prima rata), è consentito adeguare il valore a quello di mercato, per cui al momento della futura cessione la plusvalenza sarà determinata mediante la differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato evidenziato nella perizia di stima.

1) La rivalutazione

I titoli, le quote e i diritti: la rivalutazione dei i titoli, delle quote e dei diritti non è uniforme poiché:

• (a) se non sono negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale è pari alla frazione del patrimonio netto della società, dell’associazione o dell’ente che va determinato per quota;
• b) se sono negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione, il valore normale al giorno 1.1 è determinato in base alla media aritmetica dei prezzi che sono stati rilevati nell’ultimo mese di dicembre dell’anno precedente.

Il valore è determinato in base ad una perizia giurata di stima ai sensi dell’art. 64 c.p.c. redatta da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri  periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili.

Il valore periziato è riferito all’intero patrimonio sociale.

I terreni: per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1.1, in  luogo del costo o del valore di acquisto, può essere assunto il valore a tale data che va determinato sulla base di una perizia giurata di stima ai sensi dell’art, 64 c.p.c. redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

La perizia: unitamente ai dati identificativi dell’estensore e al codice fiscale della società periziata, ovvero del titolare del terreno periziato, nonché alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, la perizia è conservata dal contribuente. I documenti vanno esibiti o trasmessi a richiesta.

Il costo della perizia: se la relazione di stima è stata predisposta per conto della stessa società o ente nel quale la partecipazione è posseduta, tale spesa è deducibile dal reddito di impresa della società in quote costanti nell’esercizio stesso e nei quattro successivi. 

Se, invece, è stata predisposta per conto di tutti o di alcuni dei possessori dei titoli, delle quote o dei diritti, la spesa è portata ad incremento del valore della partecipazione in  proporzione al costo che è stato sostenuto da ciascuno dei possessori.

2) Gli effetti della rivalutazione

La determinazione del valore di acquisto, che è diventato il valore sostituto del costo, non consente il realizzo di minusvalenze derivanti dalla cessione dei titoli, delle quote e dei diritti ai sensi dell’art. 68, comma 5, del d.p.r. 22.12.1986, n. 917.

Nel caso di terreni edificabili e con destinazione agricola, il valore rideterminato costituisce il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

Per i titoli, le quote e i diritti non negoziati nei mercati regolamentati che sono stati rivalutati, gli intermediari abilitati ad applicare l’imposta sostituiva (artt. 6 e 7 del d.lgs. 21.11.1997, n. 461) tengono conto del nuovo valore di acquisto soltanto se prima del momento della realizzazione delle plusvalenze e delle minusvalenze ricevono copia della perizia con i dati di identificazione dell’estensore e il codice fiscale della società.

3) La procedura

Il costo d’acquisto è la base di calcolo dell’adeguamento del valore. 

Se, in precedenza il contribuente ha già effettuato la rivalutazione dei suddetti beni, è possibile operare una “nuova rivalutazione” computando in diminuzione l’imposta sostituiva che era stata versata nella precedente rivalutazione. 

In alternativa è possibile versare l’intera imposta ora conteggiata e richiedere il rimborso della somma già versata entro il termine di 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta versata o della prima rata versata.

L’imposta va applicata con l’aliquota del 16% sul valore indicato nella perizia

Caso n. 1

• Costo del terreno                  euro  50.000
• Valore rivalutato                    euro  90.000
• Imposta sostituiva    16%      euro 14.400
• prima rata                              euro   4.800
• seconda rata                          euro 4.800 + euro 144 = euro 4.944
• terza rata                                euro 4.800 + euro 288 = 5.088

Caso n. 2

• costo del terreno                   euro 100.000
• costo già rivalutato                euro 160.000 (e imposta sostituiva 16%pari a euro   25.600)
• nuova rivalutazione                euro   210.000
• imposta sostitutiva attuale      euro    33.600 –
• imposta sostituiva pagata       euro   25.600 =
• nuova imposta da pagare       euro    8.000
• ovvero, pagamento di euro 33.600 e richiesta di rimborso (se non sono decorsi 48 mesi dal versamento precedente) per euro 25.600.

4) La rivalutazione dei terreni

Al momento della cessione dei terreni, la plusvalenza considera non solo il valore che è indicato nella perizia giurata ma anche il costo della perizia giurata e i costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data di riferimento della perizia; se il terreno è edificabile, è considerata la rivalutazione del valore della perizia in base alla variazione dell’indice Istat per le famiglie di operai e impiegati verificatasi fino alla data della cessione.

La cessione di un terreno edificabile dà sempre luogo a plusvalenze.

Invece per il terreno agricolo la plusvalenza rileva soltanto se la cessione è fatta entro cinque anni dall’acquisto.

La futura cessione può essere fatta ad un prezzo inferiore al valore periziato

Nell’atto di cessione il valore rideterminato costituisce anche valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (circolare 15.2.2013, n. 1/E).

Qualora nell’atto di cessione il prezzo sia inferiore a quello che è stato rivalutato vanno osservate le regole indicate nell’art. 68 del D.P.R n. 917/1986 senza considerare quello della perizia. La Corte di cassazione (sentenza 31.1.2020, n. 2322) ha affermato che è esclusa la “decadenza del contribuente dal beneficio agevolativo connesso al pagamento dell’imposta sostitutiva sul valore alla data della perizia giurata allorché nel successivo atto traslativo sia stato omesso il riferimento al valore di perizia e, invece, sia indicato un corrispettivo inferiore di cessione”.

5) La rettifica con maggior valore

Secondo l’art. 7, comma 2, lett. ee), del d.l. 13.5.2011, n. 70, se il valore è stato già rivalutato, è possibile avvalersi di una nuova perizia che rettifichi in aumento l’importo che è stato oggetto dell’imposta sostitutiva che a suo tempo è stata versata, la quale può essere scomputata dall’importo ore rettificato.

Se la rettifica ha per oggetto il bene che è già stato periziato in riferimento alla data del 1.1. e la nuova perizia è effettuata prima dopo il 30/11 in cui è stato fatto il versamento della prima rata) ma entro il 3/12, il contribuente non è tenuto a versare le rate successive relative alla precedente rivalutazione (circolare 13.3.2006, n. 10).

La rettifica con minor valore

E’ possibile rideterminare in diminuzione il valore del terreno che è stato oggetto di precedente stima mediante una nuova perizia giurata (circolare 24.10.2011, n. 47/E).

L’imposta sostitutiva già versata per la prima perizia redatta nell’anno può essere scomputata per gli stessi beni dal tributo conteggiato. Ad esempio:

• valore dei beni al 1.1.2XX1 € 150.000 e prima rata versata € 8.000 (cioè 150.000x16%:3);
• valore dei beni al 1.1. 2XX2  € 120.000:
• imposta dovuta su € 120.000 : € 13.200;
• imposta da versare: € 19.200 – 8.000 = € 11.200;
• importo della rata: € 11.200 : 3 = € 6.400.

Se il contribuente non intende avvalersi della seconda procedura di determinazione, può non detrarre l’imposta ancora dovuta per l’anno 2XX1 e chiedere il rimborso di quanto è già stato versato.

Se il terreno è ceduto per un corrispettivo inferiore a quello che è stato rivalutato, ciò non comporta la decadenza della rivalutazione (Corte di cassazione, sentenza 31.1.2020, n. 2321) cioè dal beneficio correlato al versamento fatto dell’imposta e non legittima l’accertamento della plusvalenza da parte dell’Agenzia delle entrate. 

La dichiarazione dei redditi per i terreni

Nel quadro RM-sezione X della dichiarazione REDDITI PERSONE FISICHE vanno indicati i valori dei terreni edificabili e con destinazione agricola che sono stati oggetto della rivalutazione.

Nel caso di comproprietà di un terreno rivalutato o di un’area edificabile rivalutata, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale è stato effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.

Qualora sia stato effettuato il versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o più aree, va indicato in maniera distinta il valore di ogni singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva versata per ciascuno di essi. Pertanto sarà necessario indicare:

• nella colonna 1, il valore rivalutato che è esposto nella perizia giurata di stima;
• nella colonna 2, l’imposta sostitutiva dovuta;
• nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni dei medesimi beni che può essere scomputata dall’importo dovuto con al nuova rideterminazione;
• nella colonna 4, l’imposta residua da versare, pari alla differenza tra l’imposta di colonna 2 quella di colonna 3, se il risultato è negativo, il campo non va compilato;
• nella colonna 5, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 è stato rateizzato;
• nella colonna 6, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 (imposta residua da versare indicata nella colonna 2) è parte di un versamento fatto in forma cumulativa.

L’eventuale plusvalenza che è stata realizzata con la cessione deve essere indicata nel quadro RL se è un reddito diverso inerente a terreni posseduti entro cinque anni e nel quadro RM se l’oggetto sono le aree edificabili (ferma restando l’indicazione dell’opzione per la tassazione ordinaria, barrando l’apposita casella di colonna 5 dei righi da RM3 a RM7).

Se l’erede o il donatario cede il terreno rivalutato acquisito a titolo gratuito, la plusvalenza va determinata considerando in deduzione il valore che è stato dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione sulla base della perizia asseverata.

Le partecipazioni societarie

Il calcolo della plusvalenza considera il valore della partecipazione indicato nella perizia giurata di stima e non il costo o il valore di acquisto.

La cessione ad un prezzo inferiore a quello rideterminato non dà luogo ad una minusvalenza con rilevanza fiscale utilizzabile sia in compensazione sia riportabile ai successivi periodi di imposta.

 Nel quadro RT, sezione VII, vanno indicati:

• nella colonna 1, il valore rivalutato risultante dalla perizia giurata di stima;
• nella colonna 3, l’imposta sostituiva dovuta;
• nella colonna 4, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni con riferimento ai medesimi beni, la quale può essere scomputata dall’imposta dovuta;
• nella colonna 5, l’imposta da versare pari alla differenza tra la colonna 2 e la colonna 3; se il risultato è negativo, il campo non va compilato;
• nella colonna 6, la casella va lavorata se l’importo esposto nella casella 5 è stato rateizzato;
• nella colonna 7, la casella va lavorata se l’importo indicato nella casella 5 è parte di un versamento cumulativo.

Il versamento: il versamento delle somme dovute a titolo di imposta sostituiva va eseguito utilizzando il modello F24 indicando l’anno di riferimento  con il codice tributo:

• per le partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati: 8055;
• per i terreni edificabili con destinazione agricola: 8056;
• per la rideterminazione dei valori di acquisto dei titoli, di quote o di diritti negoziati nei mercati regolamentati o di sistemi multilaterali di negoziazione: 8057.

Secondo la circolare 15 febbraio 2013, n. 1/E, l’omessa indicazione della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni nella dichiarazione dei redditi, è una violazione formale che comporta l’irrogazione della sanzione da euro 250 a euro 2.000, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471.