L’irrilevanza fiscale delle case mobili

Soprattutto nell’ambito del settore turistico si è manifestato un crescente interesse per le “case mobili”.

Con l’art. 7-quinquies del d.l. 9.8.2024, n. 113, il legislatore è intervenuto stabilendo la regola dell’irrilevanza catastale degli allestimenti mobili in strutture ricettive all’aperto.

La normativa, che entra in vigore il giorno 1.1.2025, si applica per gli intestatari catastali che possiedono o utilizzano le strutture ricettive all’aperto.

1) L’irrilevanza catastale

Gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione (cioé roulotte, caravan e case mobili), ubicati nelle strutture ricettive all’aperto:

• non rilevano ai fini della rappresentazione e del censimento catastale;
• sono esclusi dalla stima diretta di cui all’art. 30 del d.p.r. 1.12.1949, n. 1142, per la determinazione della rendita catastale.

L’irrilevanza catastale è riconosciuta se il bene non viene considerato catastalmente per cui non viene classificato come immobile (n.d.r.: come unità immobiliare costruita per le speciali esigenze di un ‘attività commerciale e non suscettibile di una destinazione estranea alle esigenze senza radicale trasformazione, secondo l’art. 8 del d.p.r. 1.12.1949, n. 1142).

L’esclusione della stima diretta della rendita catastale ha per oggetto gli “allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione” quali roulotte, caravan, case mobili e allestimenti mobili di pernottamento che sono ubicati in campeggi e strutture recettive all’aperto.

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2) La normativa edilizia

L’installazione delle suddette strutture deve rispettare le norme edilizie ed urbanistiche previste dal d.p.r. 6.6.2001, n. 380, obbligo che ha per oggetto l’installazione di manufatti leggeri, di prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper e case mobili che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro ovvero come depositi, magazzini e simili (art. 3, comma, lett. e), punto e.5). 

A tale regola fanno eccezione quelle strutture che sono dirette a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende o delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture recettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non possiedono alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentano le caratteristiche dimensionali e tecnico costruttive previste dalle normative regionali di settore.

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3) Il valore delle aree

Dal 1.1.2025 gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di rotazione in funzione destinate agli allestimenti mobili (camper, roulotte e case mobili) sono esclusi dalla stima diretta della rendita catastale per cui sono esclusi nel calcolo della rendita catastale.

Contemporaneamente, secondo il comma 2 dell’art. 7-quinquies, per le strutture recettive all’aperto, rispetto al valore di mercato attribuito per i componenti immobiliari, è previsto l’aumento della rendita catastale nella misura:

• dell’85% per le aree attrezzate per gli allestimenti mobili;
• del 55% per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

L’aumento della rendita catastale

A) Area attrezzata

attuale rendita catastale 30.000

rivalutazione 85%

nuova rendita catastale 30.000 x1,85 = 55.500

B) Area non attrezzata

attuale rendita catastale 20.000

rivalutazione 55%

nuova rendita catastale 20.000 x 1,55 = 31.000

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4) L’adempimento dell’intestatario catastale

Entro il 15.6.2025 gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare:

• gli atti di aggiornamento geometrico, ai sensi dell’art. 8 della l. 1.10.1969, n. 679, per l’aggiornamento della mappa catastale;
• gli atti di aggiornamento i cui al d.m. 19.4.1994, n. 701, per l ’aggiornamento del catasto dei fabbricati.

Secondo l’art. 8 della l. 8.10.1969, n. 679, i possessori di particelle iscritte nel catasto dei terreni hanno l’obbligo di denunciare all’ufficio tecnico erariale (attualmente all’Agenzia delle entrate-Territorio) la modifica intervenuta per effetto dell’edificazione di “immobili urbani”.

L’adempimento va osservato entro il termine di sei mesi dalla data di riconosciuta abitabilità o agibilità dei locali.

Alla denuncia deve essere allegato un “tipo mappale” che riporta la rappresentazione grafica della variazione, da eseguirsi sopra un estratto autentico della mappa catastale ove sono comprese la particella o le particele sulle quali insistono, in tutto o in parte, i nuovi fabbricati e le altre stabili costruzioni edificate, con le relative attinenze coperte e scoperte.

Il tipo mappale deve:

• essere firmato da un ingegnere, architetto, dottore in scienze agrarie, geometra, perito edile, perito agrario o perito agrimensore, iscritto nel relativo albo professionale;
• essere sottoscritto per accettazione dal possessore delle particelle che sono allibrate nel catasto terreni.

L’inosservanza dell’obbligo comporta l’irrogazione della sanzione Docfa da un minimo di € 1.032 ad un massimo di € 8.2064 (art. 2, comma 12, del d.lgs. 14.3.2011, n. 23), di cui il 75% è devoluto al Comune in cui è ubicato l’immobile.

Nel caso di mancata presentazione degli atti di aggiornamento, l’Agenzia delle entrate attiva la procedura prevista dall’art. 1, comma 277, della l. 24.12.2007, n. 244, per cui:

• l’ufficio provinciale richiede la presentazione degli atti al soggetto titolare;
• se l’interessato non adempie entro 90 giorni dal ricevimento della richiesta, l’ufficio del territorio provvede d’ufficio con l’applicazione degli oneri previsti dall’art. 1, commi 338 e 359, della l. 30.12.2004, n. 311, cioè la sanzione da € 258 a € 2066.

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5) L’IMU

Come regola generale gli atti attributivi o costitutivi delle rendite catastali hanno effetto fiscale a decorrere dalla data di notificazione. 

Nel caso di procedura Docfa, non sussistendo l’obbligo di notifica da parte dell’ufficio, l’atto ha efficacia immediata dal giorno stesso di presentazione per cui va applicata la rendita catastale che è stata dichiarata (circolare 13.3.2001, n. 4/FL).

In deroga all’art. 1, comma 745, della l. 27.12.2019, n. 160, il comma 6 dell’art. 7-quinquies dispone che, limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento presentati entro il 15.6.2025, le rendite catastali hanno effetto dal 1.1.2025 ai fini dell’IMU.

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