Vendita appartamento in condominio

La previsione del n. 9 dell’art. 1130 c.c. contempla l’obbligo dell’amministratore di “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. L’eventuale inadempimento a tale obbligo costituisce grave irregolarità ai fini dell’eventuale revoca giudiziale dell’amministratore, ma non incide sull’accertamento della fondatezza della pretesa creditoria, giacché la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, l’esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.

1) Vendita appartamento in condominio e attestazione stato pagamenti oneri condominiali

In caso di vendita di un’unità immobiliare facente parte di un caseggiato l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. dispo­ne che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidal­mente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all’atto di com­pravendita). 

In altre parole l’amministratore potrebbe chiedere le somme a debito relative ad una data unità immobiliare al venditore o all’acquirente che è tenuto a pagare le somme non corrisposte dal dante causa relative all’anno in corso ed a quello precedente l’acquisto. 

È necessario aggiungere che, in base al quinto comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. 

La disposizione va coordinata con quella dell’articolo 1130 co.1 n. 6, a norma del quale ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale “ogni variazione dei dati deve essere comunicata in forma scritta all’amministratore entro sessanta giorni”. 

La liberazione del venditore cedente – salvo che per i contributi relativi all’anno in corso e quelli relativi all’anno precedente, ai sensi dell’articolo 63 co.4 disp. att. c.c.- passa dunque da un dato strettamente formale, cioè quello della trasmissione di copia autentica del titolo del trasferimento o documento equipollente (il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante). 

Per evitare eventuali discussioni relativi ad oneri non saldati dal venditore è certamente utile un documento redatto dall’amministratore, che certifichi lo stato dei pagamenti, in modo che le parti della compravendita possano regolare per tempo i rapporti di dare-avere. 

L’acquirente dovrà cercare di ottenere dal venditore detta attestazione tempestivamente, con un idoneo preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita, al fine di consentire all’amministratore di condominio di effettuare tutti gli accertamenti ed i riscontri a tal fine necessari. In ogni caso tale attestazione, oltre alle somme pagate, dovrebbe fare riferimento al debito complessivo riportato nel rendiconto annuale approvato dall’ultima assemblea ordinaria ed al debito riferito all’unità immobiliare come approvato in sede di preventivo. Si ricorda che per le spese di manutenzione straordinaria o inerenti a innovazioni o ristrutturazioni, qualora la delibera di approvazione delle stesse fosse stata adottata prima della data del rogito, deve ritenersi obbligato al pagamento solo l’alienante, quand’anche i lavori siano stati eseguiti in epoca successiva al rogito e purché il titolo non disponga diversamente (ma anche in questo caso la diversa convenzione intercorsa tra i contraenti non assumerebbe alcuna rilevanza esterna e non potrà perciò essere opposta al condominio).

2) Vendita appartamento in condominio: soggetto richiedente attestazione stato pagamenti oneri condominiali

Nella prassi accade spesso che a richiedere all’amministratore l’attestazione siano l’agente immobiliare incaricato della vendita dell’immobile, un collaborante del notaio incaricato della redazione del contratto di compravendita o l’acquirente futuro condomino. 

Si consideri però che, come sopra detto, per espressa previsione della norma l’attestazione deve essere rilasciata dall’amministratore solamente al condomino e non ad altro soggetto; di conseguenza l’attestazione è richiedibile solamente dal venditore condomino (che comunque, in base ai principi generali, potrebbe effettuare la richiesta eventualmente anche attraverso un delegato). 

Quindi l’amministratore potrebbe fornire all’acquirente richiedente l’attestazione richiesta solo se fornito di una delega del condomino alienante che lo abbia autorizzato per iscritto a presentare la richiesta in sua rappresentanza. 

Se autorizzato dall’alienante potrebbe anche chiedere informazioni circa eventuali delibere inerenti alle manutenzioni straordinarie e/o innovazioni ed agli eventuali incarichi professionali, con indicazione dello stato del pagamento del venditore, anche in riferimento alle rate a scadere. 

In ogni caso l’acquirente, una volta acquistato l’immobile e divenuto così condomino, sarà legittimato a richiedere l’attestazione in questione (ma solo dopo l’acquisto).