In ambito condominiale il portico condominiale ha una duplice funzione: da un lato, offre un’area di passaggio coperta che permette di raggiungere gli ingressi degli appartamenti senza dover affrontare le intemperie; dall’altro, rappresenta uno spazio comune che può essere utilizzato dai condomini per diverse attività.
Per quanto riguarda l’utilizzo del porticato condominiale, è importante sottolineare che esso deve essere destinato a un uso comune. Tuttavia, è possibile che questo bene comune, attraverso modifiche e trasformazioni, venga adibito a uso esclusivo da parte di un singolo condomino e perda la qualità di bene condominiale.
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1) L’uso del portico condominiale
Configura un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione del portico dell'edificio condominiale. Infatti è sempre vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.
L'uso della cosa comune, quindi, non può estendersi all'occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità.
L'occupazione di una limitata area del portico per periodi di tempo contenuti non pregiudica le possibilità di utilizzazione di detto bene comune da parte degli altri condomini. Non è possibile, quindi, opporsi a determinati modi di utilizzazione delle parti comuni senza dedurre la lesione di un concreto interesse.
Del resto, è importante tenere conto delle norme di sicurezza e di prevenzione incendi. Infatti, l’occupazione del portico condominiale non può ostacolare le vie di fuga o creare situazioni di pericolo in caso di emergenza.
È quindi fondamentale rispettare le norme vigenti in materia di sicurezza e consultare eventualmente un tecnico specializzato per valutare la fattibilità dell’occupazione del portico.
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2) Usucapione breve del portico comune
È possibile che un condomino ceda ad un acquirente un appartamento facente parte di un caseggiato che si trova nel porticato dell'edificio; l’acquirente, come normalmente avviene, contestualmente al rogito viene immesso nel possesso del bene e, conseguentemente, provvede alla manutenzione ordinaria e alla custodia dell’appartamento, sostenendone i relativi oneri.
Cosa succede se con sentenza viene accertata la natura condominiale del porticato? Si può realizzare l'usucapione breve se l’acquirente ha avuto il godimento esclusivo per un periodo ultradecennale ed è stato acquistato a non domino (da soggetto non proprietario), in buona fede, avendo lo stesso legittimamente confidato nelle competenze del notaio, il quale avrebbe dovuto verificare l'appartenenza esclusiva del porticato al venditore prima di procedere alla vendita, con un atto astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà (atto di vendita), debitamente trascritto.
3) Portico ed umidità in casa del condomino
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste procurati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile. Tenendo conto di questo principio si può affermare che è responsabile il condominio se nell’appartamento di un condomino si formano muffe principalmente causate dal mancato e/o insufficiente isolamento delle pareti esterne e del pavimento disteso sul solaio di copertura del portico.
4) Realizzazione di portico abusivo a favore di portare di handicap
È possibile che venga realizzato abusivamente un porticato in aderenza alla abitazione di un portatore di handicap, con il dichiarato scopo di consentirgli di stare all’aperto senza essere direttamente esposto agli eventi atmosferici.
Il Comune potrebbe però pretendere la demolizione della struttura abusiva, preavvertendo circa possibili misure sanzionatorie. Del resto il Comune potrebbe anche rigettare l’istanza di sanatoria, non ritenendo che la costruzione di un porticato sia un’opera funzionale al superamento delle barriere architettoniche.
Tali decisioni non sono state ritenute legittime dai giudici ammnistrativi. Infatti il moderno concetto di superamento delle barriere deve essere inteso in senso estensivo di “benessere” e di migliore qualità della vita, senza limitazioni di tutela mirate a garantire il solo accesso del disabile a strutture: il portico rappresenta un riparo per consentire al portatore di handicap nei giorni invernali o di maltempo di accedere all’abitazione e/o di prendere aria senza esporsi alle intemperie (in tal senso si veda Tar Veneto 21 maggio 2024 n. 1113). Bisogna continuare a promuovere, proteggere e assicurare il pieno e uguale godimento alle persone con disabilità di tutti i diritti e le libertà riconosciute ad ogni essere umano, partendo dal tema della piena accessibilità degli spazi fisici nella vita di ogni cittadino.
