Rent to buy e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari

Il "rent to buy" è una formula contrattuale che permette di entrare subito in un immobile come affittuario, con l'opzione di acquistarlo entro un termine concordato, imputando parte dei canoni al prezzo di vendita. È regolato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 e favorisce sia le imprese immobiliari, con difficoltà a vendere, sia gli acquirenti che non possono ottenere subito un mutuo.

Di seguito un estratto dal libro IVA in edilizia e nel settore immobiliare 2024 - cartaceo

1) Il “rent to buy” e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari

Il “rent to buy” è una metodologia di compravendita immobiliare che consiste in un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro X anni ad un prezzo pattuito e bloccato in sede di stipula dei contratti (definizione tratta dal sito “renttobuyconsulting.it”).

Tale meccanismo è studiato per andare incontro:

• da un lato alle imprese immobiliari nel caso in cui abbiano difficoltà a collocare fabbricati sul mercato
• dall’altro lato ai potenziali acquirenti nell’ipotesi in cui essi non dispongano delle capacità finanziarie per affrontare l’investimento immobiliare o non siano subito in grado di ottenere un mutuo bancario finalizzato all’acquisto dell’immobile.

La formula contrattuale è stata regolata dall’art. 23 D.L. 133/2014 (cui si rimanda per ulteriori approfondimenti civilistici) in base al quale:

i contratti (diversi dalla locazione finanziaria) che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645 del Codice Civile.

Estratto dal libro IVA in edilizia e nel settore immobiliare 2024 - cartaceo

2) Rent to buy aspetti fiscali

È importante valutare se al “rent to buy” si applichino, ad esempio in tema di rilascio dell’immobile / sfratto, le norme civilistiche specifiche della locazione oppure quelle riguardanti i contratti in generale (per tutelare il concedente è opportuno inserire nel contratto la clausola risolutiva espressa; per ulteriori approfondimenti si rimanda all’apposita guida per il cittadino “rent to buy” reperibile su internet e redatta a dicembre 2015 da Notai e Associazione dei Consumatori).

Dal punto di vista fiscale, i contratti in oggetto hanno i seguenti due diversi trattamenti a seconda che:

• il futuro acquisto sia vincolante per entrambe le parti.

La tassazione (sia ai fini delle imposte dirette che indirette) avviene già alla stipula del contratto (nonostante il trasferimento ai fini civilistici sia differito) per l’intero importo (somma dei canoni + corrispettivo finale). L’assoggettamento a Iva (% o esente) o l’Imposta di Registro è pertanto dovuta sin dall’inizio sul prezzo pattuito per la futura vendita (con possibilità di applicazione dei benefici prima casa; vedi tabelle sulle compravendite di cui al capitolo 4). Il pagamento dei canoni è fuori campo Iva in quanto già tassato interamente. L’intestazione finale (rogito notarile) dovrebbe avvenire a tassa fissa;

• il futuro acquisto non sia vincolante per entrambe le parti (ad esempio c’è la facoltà di riscatto per una delle due, solitamente il conduttore; questo è il “rent to buy” vero e proprio di cui si è occupato il legislatore col D.L. 133/201

La tassazione della vendita per quanto riguarda le imposte dirette avviene al momento del trasferimento finale.

Con riferimento invece al regime Iva/registro, gli importi periodicamente pagati dall’utilizzatore vanno scorporati in due parti:

• la componente che ha natura di canone di locazione che è soggetta alla normativa prevista per le locazioni (vedi tabelle n. 5, 6 e 9 del capitolo 4) e
• la componente che ha natura di acconto prezzo (o caparra) sulla futura vendita per la quale si devono applicare le regole previste per le cessioni immobiliari (vedi tabelle n. 1, 2 e 3 del capitolo 4 e paragrafo 3.22) con possibilità di beneficiare già da subito delle riduzioni “prima casa”.

In sede di effettivo trasferimento (se viene esercitata la facoltà d’acquisto), sulle somme a saldo si procede alla tassazione della vendita secondo le regole ordinarie previste per le compravendite di immobili (vedi tabelle n. 1, 2 e 3 del capitolo 4 e paragrafo 3.22).

Se il trasferimento non va a buon fine per mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, il locatore restituisce le somme versate a titolo di acconto e, se soggetto iva, emette nota di accredito con la medesima aliquota utilizzata in sede di incasso degli acconti.

Nel caso in cui contrattualmente fosse stabilito che parte degli acconti possano essere trattenuti dal concedente al momento del mancato esercizio del diritto di acquisto quale corrispettivo per l’esercizio del diritto stesso riconosciuto al conduttore, tali somme vanno assoggettate ad Iva con aliquota ordinaria. Nell’ipotesi invece di risoluzione per inadempimento del concedente lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorata degli interessi legali (va emessa una nota di variazione se trattasi di soggetto iva), mentre se inadempiente è il conduttore il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda alla C.A.E. 4/2015 (vedi anche apposito documento del 15/03/2015 redatto dalla Fondazione Nazionale dei Commercialisti).

Estratto dal libro IVA in edilizia e nel settore immobiliare 2024 - cartaceo

3) Alternative al rent to buy per agevolare le transazioni fiscali

Il meccanismo in oggetto è solo una delle soluzioni configurabili per agevolare le transazioni immobiliari in un periodo in cui c’è eccesso di offerta (unità abitative invendute) rispetto alla domanda (il privato teoricamente interessato all’acquisto non ha disponibilità finanziaria né di credito).

Un’alternativa potrebbe essere quella di stipulare un contratto di affitto con all’interno una apposita clausola contrattuale che preveda una opzione di acquisto (ad una determinata scadenza) da parte dell’acquirente ad un prezzo prestabilito (ad esempio ridotto rispetto al canone di mercato per consentirgli di “scontare” parte o tutti i canoni di locazione già versati). In questo caso dovrebbe ritenersi applicabile la normativa prevista per le locazioni sino alla eventuale opzione (attenzione all’importo del prezzo prestabilito: potrebbe crearsi una duplicazione di imposta in caso di previsione di canoni a scomputo del corrispettivo finale).

Un’altra strada potrebbe essere quella di stipulare un contratto di vendita con riserva di proprietà che, da un lato tutela maggiormente l’acquirente, ma dall’altro è fiscalmente assimilata ad una vendita vera e propria.

Infine, una ulteriore soluzione proposta in dottrina, denominata “help to buy”, prevede la stipula di un contratto preliminare di vendita trascritto avente effetti parzialmente anticipati e caratterizzato dal particolari accorgimenti da inserire nel regolamento contrattuale (pagamento iniziale di una caparra e successivamente periodico di un certo importo a titolo di acconto, durata del contratto e prezzo variabili stabilendo un prezzo crescente col crescere della durata, possibilità di accollo del mutuo, …).

Tutte queste tipologie contrattuali, se da un lato possono essere di stimolo al mercato immobiliare, dall’altro vanno esaminati con attenzione prima della loro concreta attuazione al fine di analizzarne, con l’ausilio di un professionista, le conseguenze giuridiche e fiscali.

Estratto dal libro IVA in edilizia e nel settore immobiliare 2024 - cartaceo