Dl Salva Casa, difficile sanare le verande abusive

Quando era stato annunciato a inizio aprile 2024, il decreto Salva Casa era già stato definito come l’ennesimo condono edilizio.

Eppure, così non è stato.

Già dalla sua emanazione come decreto-legge (DL 69/2024) a fine maggio, la sua formulazione alleggeriva la normativa edilizia, ma prevedendo al massimo procedure di sanatoria semplificata e margini di tolleranza più ampi. Solo a fine luglio, in sede di conversione (L 105/2024), la portata del Salva Casa è stata estesa, ma rimanendo comunque ben ferma l’assenza di un qualsiasi tipo di condono.

Una palese dimostrazione di ciò è rappresentata dal caso delle verande realizzate abusivamente, sia in assenza di permesso di costruire che in maniera difforme dal permesso ottenuto. Nel primo caso, il Salva Casa non prevede alcuna novità e la procedura è quella della sanatoria ordinaria, difficilmente configurabile per le verande. Nel secondo caso, il Salva Casa offre qualche aiuto, ma la natura tecnica delle verande, come vedremo, potrebbe escluderle in gran parte dalle semplificazioni.

1) Poche tolleranze per le verande

Una delle misure del Salva Casa consiste nell’ampliamento delle tolleranze, regolate dall’art. 34-bis del TUE (Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001). Ve ne sono di due tipi: quelle “costruttive”, che stabiliscono una soglia percentuale di scostamento tra dichiarato e costruito al di sotto della quale non si verifica alcuna violazione edilizia; quelle “esecutive”, che individuano una lista di opere che sono di per sé irrilevanti. Ebbene, il Salva Casa ha elevato le tolleranze costruttive dal 2% al 6% in base alle dimensioni dell’unità (più è piccola, maggiore è il margine), almeno per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024. Se dunque la veranda era stata assentita regolarmente con un titolo edilizio e risulta solo diversa da quella dichiarata entro le nuove percentuali previste, non sarà necessaria alcuna sanatoria, ma non è questo il caso più frequente che riguarda le verande, come vedremo.

Risulta invece del tutto non configurabile la possibilità di transitare nella disciplina delle tolleranze esecutive, anche se il Salva Casa ha aggiunto ad esse alcune opere che potrebbero riguardare le verande, come la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria. Tali tolleranze, infatti, scattano solo “a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia”, ma “chiudere” un balcone significa di fatto aumentare la cubatura, situazione tendenzialmente contraria ai limiti urbanistico-edilizi, soprattutto in condominio.

2) Sanatoria difficile

Insomma, ciò che di solito avviene è che si proceda a installare strutture fisse sui balconi senza munirsi di titolo abilitativo. In tal caso, risolvere significa richiedere un permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del TUE, non toccato dal Salva Casa. Tale sanatoria “ordinaria” è però accessibile solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”. Tale requisito della “doppia conformità” è raro che ricorra nel caso delle verande abusive, sempre perché un aumento di cubatura in condominio difficilmente risulterà conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, soprattutto se deve esserlo tanto al momento della realizzazione quanto al momento della richiesta di sanatoria.

3) Lo spiraglio del Salva Casa

L’ultima spiaggia, allora, è la nuova sanatoria “semplificata” introdotta dal Salva Casa all’art. 36-bis, che alleggerisce la doppia conformità. Nel dettaglio, cioè, possono essere sanate opere che risultino conformi “alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”.

Ma non è comunque detto che la veranda irregolare possa rientrarvi. Non solo perché, come per la sanatoria ordinaria, non è scontato che il manufatto superi il test della conformità, anche alleggerita. Ma anche perché la nuova sanatoria si applica solo alle difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al titolo. Ciò significa che un titolo deve comunque esserci, e che nel caso ci fosse sarà necessaria una valutazione tecnica della veranda, per comprendere se la sua realizzazione può rientrare o meno nella nozione di difformità parziale o di variazione essenziale.