Condominio, pergotenda e novità Decreto Salva casa 2024

Bisogna ricordare che la pergotenda è normalmente costituita da una struttura leggera (ad esempio in alluminio anodizzato) che ospita tende retrattili in materiale plastico, la cui realizzazione è resa possibile grazie a nuove tecniche e nuovi materiali, destinata a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unità abitative (terrazzi o giardini) ed installata per soddisfare quindi esigenze non precarie. 

L'opera "principale" non è costituita dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell'unità abitativa. La tenda, peraltro, dev’essere composta in materiale plastico o tessuto e deve essere totalmente retraibile al fine di non andare mai a creare dei nuovi ambienti chiusi che possano alterare la sagoma e il prospetto dell’edificio già esistente

1) Regolamento di condominio e divieto di costruzioni nelle proprietà esclusive

Se una clausola del regolamento predisposto dal costruttore vieta espressamente la realizzazione di pergotende nelle parti private (giardini, balconi, cortili ecc.) il condomino non può erigere tali manufatti. È possibile che il regolamento proibisca di erigere costruzioni anche provvisorie, sui balconi, finestre, aree private. 

A tale proposito una decisione del Tribunale di Torino ha chiarito che tale manufatto non è una costruzione se la struttura rappresenta un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa: in tal caso perciò il limite del regolamento sopra detto non può considerarsi operativo e non è valida la delibera con cui il condominio vieta al singolo condomino di procedere al montaggio di una pergotenda per proteggersi dal sole o dalle intemperie (Trib. Torino 5 dicembre 2022, n. 4734).  Ciò vale a maggior ragione se tale manufatto non è in contrasto con l’estetica del fabbricato e il condominio ha precedentemente autorizzato un altro condomino a realizzare la stessa opera. In mancanza di specifiche clausole regolamentari, il singolo che intende procedere alla realizzazione della pergotenda deve aver cura di rispettare l’articolo 1122 c.c.

 Dovrà, pertanto, astenersi dal proseguire nell’attività qualora l’opera arrechi danno alle parti comuni ovvero determini un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. 

Il condomino deve dare preventiva comunicazione all’amministratore del progetto che intende realizzare, affinché questi possa, successivamente, riferirne all’assemblea. In ogni caso l’art. 907 c.c. pone un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo vicino, la cui violazione si realizza in forza del semplice fatto che la costruzione venga realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta; pertanto, quando si è acquistato il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, il proprietario di questo, nell’installazione di una tale struttura, deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo, secondo le disposizioni di cui all’art. 907 c.c., per consentire le vedute dirette, oblique, e in appiombo e, quindi, tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante.

2) Pergotenda e Decreto salva casa: novità 2024

I giudici ammnistrativi hanno affermato che affinché una pergotenda possa essere installata in edilizia libera (cioè senza permessi), è fondamentale innanzitutto che l’opera principale sia costituita dalla stessa tenda, e non dalla struttura che la sorregge, che dev’essere qualificabile invece come mero accessorio di sostegno; la struttura non deve creare nuovi stabili volumi o superfici utili, deve essere facilmente amovibile e, a tale scopo, composta da elementi leggeri e non stabilmente infissi al suolo. Fondamentale infine è la finalità dell’installazione, perché in edilizia libera sono ammesse solo le pergotende utili a proteggere dal sole e dagli agenti atmosferici l’immobile principale (Tar Lazio del 14 marzo 2024, n. 5524).

 In coerenza con tale posizione l'articolo 1, comma 1, lettera a), del Dl n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), convertito, con modificazioni, dalla legge n. 105/2024 prevede, tra l’altro, una modifica all'articolo 6, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia con l’aggiunta di un'inedita lettera b-ter) che consente la libera installazione di strutture per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. 

Così dal 30 maggio 2024 tra le attività di edilizia libera sono previste le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia composta da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. Vengono perciò liberalizzate quelle strutture accessorie, quali tende da sole, pergotende, pergole con telaio retrattile o elementi mobili) per uso essenzialmente domestico, riconducibili nella sostanza alla nozione di "elementi di arredo". 

In ogni caso, secondo la nuova previsione, le opere in questione non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso (con conseguente variazione di volumi e di superfici) e devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente, armonizzandosi alle preesistenti linee architettoniche del palazzo. Infatti la copertura e la chiusura perimetrale che essa realizza non deve presentare elementi di fissità, stabilità e permanenza, per il carattere retrattile della tenda; in particolare la pergotenda è qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d'uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile. Al contrario, ad esempio, una pergotenda costituita da 4 pali in alluminio con intelaiatura orizzontale dello stesso materiale e copertura in materiale plastico, per le sue dimensioni (mt. 10,50 x 5,00 con altezza variabile da mt. 2,80 a m. 3,20) obiettivamente non esigue, e per la funzione a servizio stabile e duraturo di un’attività commerciale (la cui superficie viene di fatto estesa) non può, stante l’assenza dei requisiti della precarietà e della facile amovibilità, rientrare nella categoria della cosiddetta “edilizia libera” (Tar Lazio 10 settembre 2019 n. 10822).