L’amianto in condominio: il ruolo dell’amministratore

La l. n.257/1992 ha vietato la commercializzazione e utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento.

Tale normativa non ha imposto una rimozione generalizzata dei materiali in amianto negli edifici già esistenti al momento della sua entrata in vigore.

Ciò che impone, però, è l'obbligo dei proprietari delle unità immobiliari private (tra i quali il condominio per le parti comuni) di comunicare agli organi sanitari locali la presenza dell'amianto e la susseguente rimozione dello stesso (art. 12 l. n.257/1992).

1) Amianto in condominio: gli obblighi dell’amministratore

L'art.1130, comma 1, n. 4) c.c. ha il potere/dovere dell'amministratore di compiere gli “atti conservativi relativi alle parti comuni”.

L’amministratore di condominio può incorrere in sanzioni amministrative e, per scorretto smaltimento amianto, in sanzioni penali nel caso in cui non adempia agli obblighi di legge sia in quanto responsabile della struttura sia in quanto, eventualmente, datore di lavoro di portieri o addetti alle pulizie (si ricorda che come datore di lavoro ha l’obbligo di rispettare il D.Lgs. 81/2008).

Nel caso di presenza di amianto in un edificio condominiale, l'amministratore deve effettuare un censimento ed una mappatura dei manufatti in amianto presenti nelle parti comuni. A tal fine, lo stesso dovrà avvalersi di un tecnico abilitato che dovrà compilare un'apposita scheda (la legge 257/1992 e il D.P.R. 8 agosto 1994 prevedono la predisposizione di specifici corsi di formazione professionale con rilascio di titoli di abilitazione).

Dopo aver effettuato la mappatura ed il censimento sopra detto, a seconda dei risultati della valutazione del rischio, verranno predisposti interventi differenti. 

Nel caso di lastre integre non suscettibili di danneggiamento, non sussistendo il pericolo di rilascio di fibre di amianto in atto o potenziale o di esposizione degli occupanti, non è necessario nel condominio bonifica amianto ma occorre un controllo periodico delle condizioni dei materiali ed il rispetto di idonee procedure di manutenzione.

Nel caso di lastre integre ma suscettibili di danneggiamento è necessario adottare provvedimenti idonei ad evitare il pericolo di danneggiamento. Quindi bisogna attuare un programma di controllo e manutenzione. Qualora non dovesse risultare possibile ridurre significativamente i rischi di danneggiamento dovrà essere preso in considerazione un intervento di bonifica amianto e di smaltimento eternit condomini.

Nel caso di materiale danneggiato in un condominio amianto è necessario eliminare il rilascio in atto di fibre di amianto, attuando uno dei provvedimenti previsti nel D.M. 06/09/94 (obbligo rimozione amianto; incapsulamento senza rimozione; confinamento). Si ricorda che in alcune Regioni sono state previste apposite normative per affrontare il problema amianto.

In ogni caso va detto che, in via generale, gli interventi concernenti lo smaltimento dell'amianto in condominio rientrano nell'ambito delle attività di manutenzione straordinaria sia per la loro complessità logistica, sia per i costi che, spesso sono molto elevati (ma, in alcuni casi, potrebbe rientrare nella manutenzione urgente).

2) Amianto in condominio e rischio risarcimento danni: un caso esemplare

L’acquirente di un appartamento in condominio, come spesso accade, decideva di ristrutturare l’immobile mediante la realizzazione di opere di impiantistica, sostituzione dei pavimenti, posa in opera dei nuovi infissi, realizzazione dell'impianto di riscaldamento, nonché la realizzazione di un bagnetto di servizio. Al termine dei lavori, la stessa condomina veniva avvertita dalla titolare dell’appartamento posto al piano sottostante che si erano formate macchie d'umidità nel vano bagno. Del fatto veniva informato l’amministratore il quale, a distanza di quasi quattro mesi, inviava un proprio tecnico. Successivamente, dopo due mesi, a seguito di un'indagine con strumentazione a raggi infrarossi si accertava la causa delle lamentate infiltrazioni ma anche la presenza di amianto. Il condominio sospendeva i lavori, lasciando per molto tempo il vano (bagno) dell’acquirente aperto, con conseguente esposizione all’amianto della proprietaria. Quest’ultima si rivolgeva al Tribunale per richiedere il risarcimento dei danni subiti. Il giudice notava che qualora il condominio, in ottemperanza ai propri doveri di diligenza quale custode dei beni condominiali, si fosse immediatamente attivato per indagare sulle possibili cause delle infiltrazioni, sarebbe subito emerso che le stesse erano imputabili alla braga condominiale. Del resto il Tribunale ha notato che solo a distanza di dieci mesi dall'evento i lavori venivano ultimati ed era stato possibile per l'attrice utilizzare il bagno padronale. Secondo il Tribunale tale illegittima situazione ha provocato alla condomina danni patrimoniali e non patrimoniali, liquidati in circa 30mila euro. Il condominio è stato condannato anche al risarcimento del danno da “mera esposizione all’amianto” (Trib. Roma 26 luglio 2017).