Diritti di godimento su immobili tra i redditi diversi

L'articolo riguarda l'inclusione dei redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento (uso, abitazione, enfiteusi, superficie, servitù prediali) tra i "redditi diversi" ai sensi della L. 213/2023, art. 1, comma 92. 

Dal 1° gennaio 2024, queste somme percepite da un  persona fisica al di fuori dell’esercizio di un’arte e professione o di un’impresa commerciale o da una società in nome collettivo e in accomandita semplice o in relazione alla qualità di lavoratore dipendente sono fiscalmente rilevanti al momento della costituzione dei diritti e non dipendono dal periodo di possesso o dalla natura dell'immobile. La rilevanza fiscale della plusvalenza si applica solo alla cessione del diritto reale. 

1) Redditi derivanti dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento tra i redditi diversi

L’art. 1, comma 92, della L. 30.12.2023, n. 213, ha inserito tra i “redditi diversi” (art. 67, comma 1, lett. h), del d.p.r. 22.12.1986, n. 917) i redditi derivanti “dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento” (cioè uso, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù prediali) in aggiunta ai redditi derivanti dalla concessione in usufrutto.

La norma, operante dal 1°.1.2024, si applica sulle somme che sono percepite da un  persona fisica al di fuori dell’esercizio di un’arte e professione o di un’impresa commerciale o da una società in nome collettivo e in accomandita semplice o in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

La disposizione trova il suo completamento nell’integrazione che è stata apportata al precedente art. 9, comma 5 secondo cui “ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società”.

In sintesi per effetto dell’innovazione normativa:

• le cessioni a titolo oneroso sono operanti anche per le cessioni a titolo oneroso di diritti reali di godimento;
• la rilevanza fiscale sussiste al momento della costituzione degli stessi;
• i proventi sono attratti tra i redditi diversi, qualora non siano attratti tra i redditi di lavoro autonomo o di impresa o di lavoro dipendente;
• è ininfluente il periodo di possesso;
• non rileva la natura del bene immobile.

La rilevanza fiscale della plusvalenza sussiste solo per la cessione del diritto reale di godimento che si verifica successivamente alla sua costituzione ad iniziativa del proprietario. I corrispettivi che questi ha percepito sono imponibili nel periodo d’imposta. 

La tassazione della costituzione dei diritti reali di godimento 

 La norma, però suscita il problema della sua applicazione qualora sia stato stipulato un contratto preliminare per la costituzione con data certa di un diritto di superficie nell’anno 2023 o in precedenza, se l’atto definitivo di compravendita è avvenuto dopo il 1°.1.2024, per cui l’imposta potrebbe essere applicata sull’intero importo percepito.

Il punto focale è se il nuovo regime fiscale riguarda soltanto le compravendite di immobili e le costituzioni dei diritti reali di godimento.

Nel merito, è importante considerare la risposta data all’interrogazione parlamentare 29.5.2024, n. 5-02424 secondo cui, “a legislazione vigente, l’ambito applicativo del nuovo regime non può che essere definito in relazione alle fattispecie negoziali perfezionatasi successivamente alla data di entrata in vigore della novella normativa”. Pertanto, la rilevanza impositiva sussiste soltanto per gli atti definitivi, cioè per gli atti costitutivi dei diritti reali di godimento che si sono perfezionati dopo il 31.12.2023.