Affitti brevi: modifiche alla disciplina fiscale apportate dalla Legge di bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto diverse modifiche significative alla disciplina fiscale degli affitti brevi. Approfondiamo il tema attraverso un estratto dal libro di carta Manuale delle locazioni commerciali e abitative che rappresenta un’opera completa che affronta, attraverso una parte generale e una parte speciale, la materia locatizia dalla A alla Z, oltre a costituire un unicum nel panorama bibliografico italiano, per il suo carattere enciclopedico/manualistico e può essere destinata ad operatori del settore come: avvocati, commercialisti, notai, magistrati, amministratori di beni immobili, mediatori immobiliari, proprietari immobiliari e inquilini e altri soggetti.

1) Affitti brevi: disciplina fiscale e novità dalla legge di bilancio 2024

L’articolo 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024), recante modifica alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili, prevede alcune modifiche all’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 in punto di affitti brevi.

Si tratta in particolare di tre modifiche:

• la prima concernente l’aliquota in caso di opzione per la cedolare secca da parte del locatore;
• la seconda riguardante il versamento della ritenuta da parte dell’intermediario;
• la terza riguardante le società di intermediazione che operino e abbiano rappresentanza all’interno dell’Unione europea.

Sul tema si segnala anche la circolare dell’Agenzia delle entrate 10 maggio 2024, n. 10/E che ha dettato le modalità operative per i singoli uffici locali, ai fini dell’uniformità del trattamento sulle novità fiscali.

Estratto da: Manuale delle locazioni commerciali e abitative – libro di carta

2) Affitti brevi: aliquota e cedolare secca da parte del locatore

Con riferimento alla prima modifica è sostituito il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 50/2017. Il novellato comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 50 del 2017 dispone ora che: «ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 26% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi».

Ne consegue che a partire dal 1° gennaio 2024 la cedolare secca sconta un’aliquota del 21% soltanto su una unità immobiliare, locata mediante affitto breve. Ove si lochino più unità immobiliari mediante affitto breve, la cedolare secca sconta l’aliquota del 26%. Sennonché in sede di dichiarazione dei redditi il locatore può scegliere a quale unità immobiliare, (purché non a più di una), attribuire l’aliquota del 21%. Resta fermo che a tenore dell’articolo 1 comma 595 della legge di bilancio 2021 (legge 178/2020) il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. In caso di destinazione alla locazione breve di 5 o più appartamenti, la locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Estratto da: Manuale delle locazioni commerciali e abitative – libro di carta

3) Affitti brevi: versamento della ritenuta da parte dell’intermediario

La Legge di bilancio 2024 ha inoltre aggiunto al comma 5 dell’articolo 4 dopo le parole “una ritenuta” le seguenti: “a titolo di acconto”, sopprimendo il secondo periodo.

L’aggiunta riguarda i soggetti che esercitino l’attività di intermediazione immobiliare ovvero che gestiscano portali telematici. In particolare si prevede che – a prescindere dalle diverse aliquote (21% o 26%) – qualora i soggetti che esercitino attività di intermediazione immobiliare ovvero che gestiscano portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, per essi la ritenuta prevista dal comma 5 dell’articolo 4 viene mantenuta al 21%, prevedendo però che in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo di imposta ovvero nel caso in cui sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, detta ritenuta venga operata a titolo di acconto (e non di ritenuta), salvo successivo pagamento del conguaglio da parte del proprietario/locatore. Lo scopo è quello di non aggravare gli incombenti a carico dell’intermediario immobiliare o del gestore di servizi telematici.

Infine è stato sostituito il comma 5-bis dell’articolo 4 del decreto legge 50/2017 con il seguente: «5-bis i soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 62 del Testo Unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi uno e tre, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione: qualora gli stessi soggetti siano riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili di imposta, nominano una rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti di cui al secondo periodo sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione del versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3. I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere diretta[1]mente agli obblighi derivanti dal presente articolo ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, una rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600»

Estratto da: Manuale delle locazioni commerciali e abitative – libro di carta

4) Affitti brevi: società di intermediazione che operino e abbiano rappresentanza all’interno dell’UE

La terza modifica operata dal comma in esame ha sostituito il comma 5-bis dell’articolo 4 – pur mantenendo ferma la previsione contenuta nel primo periodo del medesimo comma 5-bis – in base al quale i soggetti di cui al comma 5 non residenti o in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione.

È stato modificato invece il seguito del comma per prevedere che:

• i soggetti di cui al comma 5 residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 ovvero intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi adempiono agli obblighi fiscali derivanti dal medesimo articolo 4 mediante la stabile organizzazione;
• i soggetti di cui al comma 5 residenti al di fuori dell’Unione europea ma privi di un’organizzazione stabile all’interno di uno Stato membro dell’Unione europea, adempiono agli obblighi fiscali derivanti dal medesimo articolo 4 in qualità di responsabili di imposta, nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del d.P.R. 600/1973. In assenza di nomina del rappresentante fiscale i soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti allo stesso gruppo, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi di cui ai commi 1 e 3;
• i soggetti di cui al comma 5 residenti in uno Stato membro dell’Unione europea ma privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali derivanti dal medesimo articolo 4 ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale da individuarsi tra i soggetti di cui all’articolo 23 del d.P.R. 600/1973.

La modifica del comma 5-bis risponde alle esigenze di adeguare l’ordinamento tributario italiano alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C – 83/21 Airbnb secondo cui l’articolo 56 del trattato sul funzionamento dell’Unione europea (TFUE) deve essere interpretato nel senso che la normativa di uno Stato membro non può imporre «ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, riguardo la locazione di durata non superiore a 30 giorni concernenti beni immobili situati nel territorio di uno Stato membro, qualora tali prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispettivi corrispondenti oppure siano intervenuti nella loro percezione e risiedano o siano stabiliti nel territorio di uno Stato membro diverso da quello di imposizione, di designare un rappresentante fiscale residente o stabilito nel territorio dello stato membro di imposizione».

Il Parlamento e il Consiglio, deliberando secondo la procedura legislativa ordinaria, possono estendere il beneficio delle disposizioni del presente capo ai prestatori di servizi, cittadini di un Paese terzo e stabiliti all’interno dell’Unione”.

Continua l’articolo 57 del trattato sull’Unione europea, i servizi comprendono in particolare: a) attività di carattere industriale; b) attività di carattere commerciale; c) attività artigiane; d) attività delle libere professioni. Senza pregiudizio delle disposizioni del capo relativo al diritto di stabilimento, il prestatore può, per l’esecuzione della sua prestazione, esercitare, a titolo temporaneo, la sua attività nello Stato membro ove la prestazione è fornita, alle stesse condizioni imposte da tale stato ai propri cittadini.

Estratto da: Manuale delle locazioni commerciali e abitative – libro di carta