Il condominio senza regolamento: come risolvere il problema

Al momento dell'acquisto di un'unità immobiliare all'interno di un edificio condominiale è frequente che il compratore si veda imposte dal venditore-costruttore del caseggiato alcune clausole particolari, tra cui rientra certamente quella attraverso cui l'acquirente conferisce al venditore il più ampio mandato per la compilazione del regolamento, dichiarando preventivamente di accettarlo. 

Si pone il problema di stabilire se questa clausola sia valida o meno.

1) Condominio: il mandato al costruttore di redigere il regolamento

L'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto. 

In altre parole dal comportamento degli acquirenti che conferiscono alla società venditrice ampio e irrevocabile mandato per la compilazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali, dichiarando di accettare preventivamente regolamento e tabelle, non può desumersi la validità ed operatività del regolamento poi redatto dalla società, atteso che lo stesso non preesiste né alla stipulazione dei preliminari, né alla stipula degli atti definitivi. 

Alla luce di quanto sopra è stata ritenuta nulla la clausola contenuta nei rogiti con mandato al costruttore di redigere il regolamento per eccessiva indeterminatezza dell'oggetto (Trib. Torino 27 gennaio 2021 n. 297). 

Si ricorda che secondo una decisione la situazione cambia se l'acquirente di un appartamento in condominio ha dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio. Per tale tesi infatti è valido il regolamento condominiale stipulato e depositato dal venditore in nome e conto del compratore, in forza di una procura speciale conferita con il contratto di compravendita immobiliare. Non si tratterebbe infatti di un mandato in bianco conferito dall'acquirente al costruttore all'atto della prima stipula ma del conferimento alla società venditrice di uno specifico mandato a predisporre il regolamento secondo le condizioni e clausole che tutti i condomini hanno già accettato nei rogiti d'acquisto (Cass. civ., sez. II, 04/08/2016, n. 16321).

2) Condominio: l’iniziativa per la redazione di un regolamento

Non vi è dubbio che il regolamento di condominio sia di fondamentale importanza per la vita del condominio.

Il singolo condomino, infatti, specialmente nei caseggiati di recente costruzione in cui il numero dei condomini è elevato e conseguentemente è probabile anche un alto tasso di litigiosità, ha interesse a che un regolamento gli semplifichi la vita condominiale, disciplinando l’uso delle cose e dei servizi comuni o predeterminando i criteri di ripartizione di spesa. Il problema, come detto, spesso viene risolto dal costruttore del condominio che, prima di vendere le diverse unità immobiliari, predispone un regolamento. 

Se questo non accade, però, saranno i condomini che dovranno dotarsi di un regolamento.

A tal fine l’amministratore dovrà convocare un’apposita riunione, sperando che i condomini partecipino alla riunione. 

La collettività condominiale, con apposita delibera, dovrà affidare ad un esperto legale l’incarico di confezionare il testo normativo, secondo i parametri fattuali e giuridici del caso, per poi sottoporre il regolamento così formato all’assemblea condominiale per la relativa approvazione con le maggioranze di legge. 

Quanto alla relativa approvazione, l’articolo 1138 c.c. stabilisce che il testo del regolamento predisposto dal tecnico deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130 c.c.

3) Condominio: formazione del regolamento di condominio e volontaria giurisdizione

Per volontaria giurisdizione si intende quel settore di giurisdizione civile che non si occupa di controversie, cioè di definire una lite tra due o più parti, ma di risolvere una determinazione situazione in cui, secondo la legge, deve necessariamente partecipare un magistrato terzo e imparziale. L’articolo 1105 c.c., comma 4 stabilisce che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (volontaria giurisdizione). 

La norma in esame è applicabile in ambito condominiale in forza del richiamo generico operato dall’articolo 1139 c.c. Le ipotesi contemplate dall’articolo 1105 c.c., comma 4, costituiscono aspetti di una medesima esigenza che è quella di assicurare l’amministrazione del caseggiato nel caso di inerzia degli interessati sia quando essa sia di tipo deliberativo sia quando abbia natura esecutivo. Infatti il provvedimento che viene richiesto al giudice è volto proprio a sopperire alla omissione dell’assemblea o dell’amministratore. 

Di conseguenza nel caso in cui non si riesca a procedere in sede assembleare all’approvazione del regolamento (per disinteresse dei condomini che non si presentano all’assemblea, conflitto tra condomini, quorum sopra detto non raggiunto), ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la relativa formazione giudiziale, ricorrendo alla previsione di cui all’articolo 1105 c.c., comma 4. Si ricorda che il procedimento (non contenzioso) è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, e che il conseguente provvedimento è diretto all’attività di gestione di interessi ed ha carattere eccezionale ed urgente, sostitutivo della volontà assembleare.