Acquisto con riserva di proprietà da parte di un’APS

Con risposta a interpello n. 135 del 18 giugno 2024, le Entrate forniscono chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell’art. 82, comma 4 del Codice di Terzo settore, in ipotesi di compravendita di immobile con riserva di proprietà da parte di una APS.

1) APS che acquista un immobile con riserva di proprietà

Con quesito oggetto di interpello, l’istante (una APS regolarmente iscritta al RUNTS) chiede se, con riferimento al patto di riservato dominio, stipulato ai sensi del citato articolo 1523 del codice civile, in cui il trasferimento del diritto di proprietà avviene con il pagamento dell’ultima rata, sia applicabile l’agevolazione di cui all’ articolo 82 CTS. 

In base a tale norma, sono dovute nella misura fissa le imposte di registro, ipotecaria e catastale, allegando dichiarazione ad hoc, come prevista dal citato articolo, di impegnarsi ad «utilizzare i beni entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali e dell’oggetto sociale».

Al riguardo, si riporta, per completezza, il testo dell’art. 82, comma 4 CTS: “Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli enti del Terzo settore, incluse le imprese sociali, a condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso. 

In caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale, è dovuta l’imposta nella misura ordinaria, nonché la sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell’imposta dovuta oltre agli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata”.

2) APS e risposta Entrate: equiparazione tra compravendita e acquisto con riserva di proprietà

Le Entrate ribadiscono come sia prevista, in base alla richiamata normativa, l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli enti del Terzo settore, a condizione che i beni vengano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in attuazione degli scopi istituzionali o  dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita  dichiarazione in tal senso.

Come emerge dalla relazione illustrativa al Codice del Terzo settore, la ratio di tale disposizione normativa è quella di ampliare il favor verso gli Enti del Terzo settore, prevedendo l’introduzione di agevolazioni volte a favorire il trasferimento di beni patrimoniali ai predetti Enti, prevedendo la tassazione ai fini dell’imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale.

Con riferimento alla compravendita di immobili ‘‘con riserva di proprietà’’, l’articolo 1523 del codice civile stabilisce che «Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna».

Sotto il profilo civilistico, dunque, l’effetto traslativo non si verifica al momento della conclusione del contratto per effetto dell’incontro delle volontà delle parti, bensì, in un momento successivo, al pagamento dell’ultima rata di prezzo da parte del compratore. Pertanto, il bene rimane di proprietà del venditore sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur essendo il compratore immesso nel possesso del bene. 

Sotto il profilo fiscale, l’articolo 27, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 dispone che «Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore».

Ai fini fiscali, dunque, le vendite ‘‘con riserva di proprietà’’ non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva e, pertanto, come chiarito con la circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E (paragrafo 5.2), «ai fini dell’imposta di registro, il contratto in questione è parificato a quelli traslativi».

Tale disposizione determina l’anticipazione della tassazione ai fini dell’imposta di registro secondo le modalità ordinarie, ovvero con l’applicazione dell’aliquota proporzionale, al momento della stipula del contratto di compravendita con riserva di proprietà e, quindi, prima del pagamento dell’ultima rata di prezzo: sussiste un’equiparazione tra il contratto di compravendita e quello di compravendita ‘‘con riserva di proprietà.

Tenuto conto di detta equiparazione, in linea con la ratio dell’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo Settore, si ritiene che l’agevolazione ivi prevista, si applica anche nell’ipotesi di acquisto effettuato ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile.

Alla luce di quanto detto, le Entrate confermano che l’APS possa fruire  dell’applicazione della tassazione agevolata di cui al citato articolo 82, comma 4, all’atto  di compravendita in esame, fermo restando che 

• i beni siano direttamente utilizzati,  entro cinque anni dalla data della stipula della suddetta compravendita ‘‘con riserva di  proprietà’’, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale 
• l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso.