Condominio e costituzione fondo spese lavori straordinari

L’art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) in vigore prima della legge n. 220/2012 (riforma del condominio) precisava che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede…… «4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale». 

Il testo in vigore dopo la riforma del condominio era il seguente: …«4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».

Successivamente il presente numero è stato modificato dall’art. 1, comma 9, lett. d), D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9.

Attualmente l’articolo stabilisce che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede… «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Va da sé che la norma in esame è a presidio della tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi secondo quanto prescritto dall’art. 63 disp. att. c.c., comma 2. Si noti che occorre espressamente verbalizzare la costituzione del fondo in questione.

1) Condominio: costituzione “contabile” del fondo ex articolo 1135

Secondo una parte della giurisprudenza una lettura rigida della norma di cui al primo comma n.4 dell'art.1135 c.c. può portare, in via pratica, a creare difficoltà gravi ed addirittura potenzialmente insuperabili nella gestione materiale del condominio per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria.  

Questa tesi ritiene senz’altro più aderente sia alle esigenze pratiche di gestione del condominio, sia agli stessi interessi del medesimo, la costituzione del fondo speciale attraverso l’istituzione di una contabilità separata da parte dell’amministratore per quanto riguarda i lavori straordinari approvati, precisando l’importo del costo delle opere in questione e i criteri di ripartizione della spesa in questione, così da fornire una chiara e precisa informazione ai condomini distinguendo le poste in questione dalla contabilità ordinaria. 

Con tale norma, quindi, il legislatore avrebbe richiesto solo una contabilità separata per tali lavori, nonché la predisposizione di un fondo speciale, ove far confluire i contributi dovuti per lo specifico scopo, secondo le cadenze temporali deliberate in assemblea e concordate con l’impresa esecutrice dei lavori (App. Genova 21 marzo 2024, n. 457). Tale tesi, è stata inizialmente sostenuta anche da parte della dottrina e da altre sentenze di merito (Trib Roma 2 marzo 2020, n. 4459; Trib. Savona 13 maggio 2019, n. 439).

2) Condominio: fondo speciale con preventivo versamento quote di ciascun condomino

Secondo una recente decisione della Cassazione, però, l’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento (versamento) anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione (versamento) progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 05/04/2024, n. 9388). 

In quest’ottica non è possibile assimilare, da un lato, la costituzione del fondo speciale con la tenuta di una contabilità separata dei lavori, dall’altro la rateizzazione dell’importo con il pagamento a stati di avanzamento, trattandosi di ipotesi distinte. 

Per questa opinione la costituzione di un fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino permetterebbe, infatti, di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l'adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. 

Nulla di tutto questo sarebbe offerto dalla semplice contabilità separata. La stessa tesi evidenzia che equiparare la tenuta di una contabilità separata alla costituzione del fondo speciale permetterebbe, di fatto, di eludere l’obbligo imposto dall’art. 1135 c.c., con un semplice artificio formale. 

In ogni caso vi sarebbe una profonda differenza tra rateizzazione del pagamento e pagamento per stadi di avanzamento. Per questa tesi la rateizzazione, infatti, non sottrae il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l'intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate. 

Al contrario, la preventiva costituzione di un fondo speciale per ciascuno stato di avanzamento scongiurebbe questo rischio, posto che le obbligazioni vengono assunte di volta in volta al completamento di ciascuno stadio, previa costituzione di un fondo per far fronte agli importi di ogni fase. 

3) Condominio: fondo speciale e superbonus

Una recente decisione ha affermato che un condominio non può giustificare l'omessa previsione di un fondo speciale, allegando di aver convenuto con l'impresa appaltatrice, incaricata dell'esecuzione dei lavori deliberati, lo sconto in fattura pari al bonus facciate (venuto meno alla fine del 2022). 

Per il decidente la pattuizione con la ditta appaltatrice dello sconto in fattura pari al bonus non è elemento di per sé sufficiente per superare la previsione obbligatoria di un fondo speciale in assenza di una specifica deroga. 

Del resto secondo il Tribunale i benefici fiscali sono sempre eventuali e, nella specie, è possibile accedervi solo se i volumi del fabbricato non siano abusivi; in secondo luogo, il beneficio fiscale avrebbe coperto solo parzialmente (il 90%) il costo complessivo dei lavori per cui, anche ove si fosse usufruito dello stesso vantaggio fiscale, i condomini sarebbero stati comunque esposti ad un esborso, seppur minore (pari al 10%) del costo complessivo (Trib. Torre Annunziata 3 maggio 2024, n. 1295). 

Secondo altra decisione, il fondo speciale può non essere costituito in caso di Superbonus senza invalidare la delibera, almeno nel caso in cui la detrazione sia tale da non comportare alcuna spesa (Trib. Bologna 12 maggio 2022, n. 2139).

Il preventivo allestimento del fondo speciale, inoltre, è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere; la norma, di fatti, tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi. Pertanto, la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria che non preveda la costituzione del fondo speciale è da considerarsi nulla, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale (Cass. civ.; Ordinanza del 5 aprile 2023 n. 9388).