Locazioni brevi 2024 - guida operativa

"Locazioni Brevi 2024" della dott.ssa Antonella Donati è una guida operativa dettagliata e aggiornata che affronta tutte le sfaccettature delle locazioni brevi. L'ebook offre una panoramica completa delle normative vigenti, incluse le recenti modifiche introdotte dalla circolare AdE n.10 del 10.05.2024.

Con un focus pratico, il testo copre ogni aspetto necessario per gestire correttamente le locazioni brevi, dall'avvio dell'attività agli obblighi di comunicazione, dalle sanzioni alla gestione della tassa di soggiorno, fino alla compilazione della dichiarazione dei redditi. La Guida è fondamentale per proprietari di immobili, agenzie immobiliari, professionisti del settore turistico, consulenti fiscali, commercialisti e investitori immobiliari che desiderano muoversi con sicurezza nel complesso panorama normativo delle locazioni brevi.

1) Locazioni brevi 2024: a chi si rivolge l'ebook

L'ebook è particolarmente utile per:

• Proprietari di immobili: che desiderano mettere a reddito i loro immobili attraverso locazioni brevi.
• Agenzie immobiliari e intermediari: che devono gestire le proprietà in affitto per conto di terzi.
• Professionisti del settore turistico: come gestori di bed & breakfast o affittacamere che offrono soggiorni brevi.
• Consulenti fiscali e commercialisti: che hanno bisogno di informazioni aggiornate per assistere i loro clienti nella gestione fiscale delle locazioni brevi.
• Investitori immobiliari: che cercano di ottimizzare i rendimenti dai loro investimenti attraverso la formula delle locazioni brevi.

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2) Locazioni brevi 2024: struttura dell'ebook

L'ebook è suddiviso in macro capitoli che coprono in maniera esaustiva tutti gli aspetti delle locazioni brevi, dalla normativa all'applicazione pratica. 

Vediamo nel dettaglio come è strutturato:

1. Le regole degli affitti brevi

Il primo capitolo fornisce una panoramica completa delle regole fondamentali che governano gli affitti brevi. Si parte con la definizione degli immobili e delle caratteristiche essenziali dei contratti di locazione breve, limitando questi contratti a persone fisiche senza partita IVA. Viene poi discusso il ruolo del locatore, che può non essere il proprietario dell'immobile, e le responsabilità che questo comporta. Un'altra sezione importante riguarda la gestione dell'immobile e il ruolo del co-host, con un approfondimento sui servizi offerti da piattaforme come Airbnb e sugli obblighi di comunicazione fiscale.

2. L'avvio dell'attività

Il secondo capitolo è dedicato all'avvio dell'attività di locazione breve. Qui si trovano le istruzioni per comunicare l'inizio dell'attività agli enti competenti, le verifiche che possono essere effettuate sugli immobili da parte della polizia locale, e i limiti imposti sul numero di appartamenti che possono essere gestiti al di fuori di un'attività imprenditoriale. Questa sezione è cruciale per chi desidera avviare l'attività nel rispetto delle normative vigenti.

3. Il CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Il terzo capitolo introduce il CIN, un codice obbligatorio per le strutture turistiche. La sezione spiega come richiedere il CIN, le sanzioni per chi non rispetta l'obbligo di esporlo e le verifiche fiscali che possono essere effettuate. È un capitolo fondamentale per capire le novità legislative e come adeguarsi ad esse.

4. Comunicazione dati ospiti e tassa di soggiorno

Il quarto capitolo tratta degli obblighi di comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità competenti e delle modalità di gestione della tassa di soggiorno. Viene spiegato come registrarsi al portale AlloggiatiWeb per la comunicazione dei dati alla Questura e le sanzioni previste per il mancato rispetto di questi obblighi. Inoltre, si parla della tassa di soggiorno, spiegando le responsabilità del locatore nel riscuotere e versare l'imposta al Comune.

5. Il contratto per la locazione breve

Nel quinto capitolo si affronta la questione dei contratti di locazione breve, distinguendo tra contratti mediati dai portali di intermediazione e quelli senza intermediazione. Viene sottolineata l'importanza della forma scritta e vengono elencati gli elementi essenziali che devono essere inclusi in un contratto di locazione turistica, come la descrizione della casa, la durata della locazione, il canone, e le regole della casa.

6. La cedolare secca

Il sesto capitolo è dedicato alla cedolare secca, un regime fiscale agevolato applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi. Viene spiegato chi può beneficiare della cedolare secca, comprese le situazioni in cui il locatore non è il proprietario dell'immobile. Si discute delle opzioni disponibili per la tassazione e delle nuove aliquote introdotte dalla legge di Bilancio 2024, che variano in base al numero di immobili locati.

7. Compilazione dichiarazione e pagamento imposte

L'ultimo capitolo guida il lettore attraverso la compilazione della dichiarazione dei redditi e il pagamento delle imposte. Viene spiegato come dichiarare i redditi derivanti dalle locazioni brevi nei vari quadri del modello 730 e del modello Redditi, con indicazioni precise per proprietari, comodatari e locatori non proprietari. Infine, vengono descritti i termini e le modalità di pagamento delle imposte dovute.

L'ebook si conclude con un'appendice normativa e un facsimile di contratto, fornendo un ulteriore supporto pratico ai lettori. Questa struttura ben organizzata rende l'ebook uno strumento indispensabile per chiunque sia coinvolto nel settore delle locazioni brevi, garantendo una comprensione completa delle normative e delle pratiche operative necessarie.

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3) Locazioni brevi 2024: cedolare secca e locatori non proprietari

Il regime della cedolare secca non è riservato esclusivamente ai proprietari degli immobili, ma può essere applicato anche da chi gode di diritti personali di godimento sugli stessi, come inquilini e comodatari. Questo rappresenta una significativa eccezione alla normativa generale prevista dall'art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che normalmente attribuisce i redditi fondiari ai proprietari degli immobili.

Ambito di Applicazione:

• Proprietari e Titolari di Diritti Reali: La cedolare secca può essere applicata dai proprietari e da chi possiede diritti reali sull'immobile (ad esempio, usufruttuario).
• Inquilini e Comodatari: Anche chi detiene l'immobile in virtù di un contratto di locazione o di comodato può optare per la cedolare secca. Questo significa che l'inquilino o il comodatario che subaffitta l'immobile con contratti di locazione breve può applicare la cedolare secca sui canoni percepiti.

Novità Normative: il decreto 50/2017 ha introdotto la possibilità per i comodatari e gli inquilini di scegliere la cedolare secca sui redditi derivanti dalle locazioni brevi, bypassando la regola generale del TUIR che attribuisce i redditi fondiari ai proprietari.

Per quel che riguarda la tassazione dei redditi:

• Redditi Diversi: per i comodatari e gli inquilini, i redditi derivanti dalle locazioni brevi sono classificati come "redditi diversi". Questi redditi devono essere dichiarati nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi.
• Opzione per la Cedolare Secca: anche se questi redditi sono "redditi diversi", possono essere soggetti alla cedolare secca, offrendo così un trattamento fiscale agevolato rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.

Esempi Pratici:

• Comodatario: Un comodatario che subaffitta una stanza del suo appartamento può optare per la cedolare secca sui canoni percepiti da tali locazioni brevi.
• Inquilino: Un inquilino che subaffitta l'immobile che detiene in locazione può anch'esso optare per la cedolare secca sui redditi derivanti dalle sublocazioni brevi.

Considerazioni Finali: la possibilità di applicare la cedolare secca non solo ai proprietari ma anche agli inquilini e ai comodatari amplia notevolmente il bacino di soggetti che possono beneficiare di questo regime fiscale agevolato. Questo rende la cedolare secca uno strumento estremamente versatile e utile per chi desidera massimizzare i propri rendimenti da locazioni brevi, mantenendo al contempo una gestione fiscale semplificata. Uno dei vantaggi della cedolare secca consiste nel fatto che questa offre un'alternativa più semplice e spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, permettendo ai locatori di evitare l'inclusione dei redditi da locazione nel reddito complessivo e di beneficiare di una tassazione fissa. Uno dei limiti nella scelta della cedolare secca riguarda la rinuncia alla possibilità di dedurre le spese relative all'immobile, il che potrebbe non essere vantaggioso in tutti i casi. 

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4) Locazioni brevi 2024: indice ebook

Premessa
1. Le regole degli affitti brevi
 1.1 Immobili e caratteristiche dei contratti
 1.2 Solo persone fisiche senza partita IVA
 1.3 Locatore anche non proprietario
 1.4 Obblighi e responsabilità
 1.5 Titolarità e gestione
 1.6 I compiti del co-host
 1.7 Il servizio offerto da Airbnb
 1.8 Gli obblighi di comunicazione alle Entrate
 1.9 Giorni di locazione e guadagni
2. L'avvio dell'attività
 2.1 La comunicazione per l'avvio dell'attività
 2.2 Verifiche negli immobili da parte dalla polizia locale
 2.3 Numero massimo di appartamenti fuori dall'attività imprenditoriale
3. Il CIN
 3.1 Codice nazionale e codici locali
 3.2 La richiesta del CIN
 3.3 Bollino e sanzioni
 3.4 Verifiche fiscali per chi è senza CIN
4. Comunicazione dati ospiti e tassa di soggiorno
 4.1 La comunicazione dei dati degli ospiti
 4.2 Termini e sanzioni
 4.3 Le comunicazioni a fini statistici
 4.4. La tassa di soggiorno
 4.5 Tassa di soggiorno e portali
5. Il contratto per la locazione breve
 5.1 Regole di base
 5.2 Contratti tramite portali di intermediazione
 5.3 Contratti senza intermediazione
6. La cedolare secca
 6.1 Cedolare solo per i soggetti IRPEF
 6.2 Interessati anche i locatori non proprietari
 6.3 Cedolare come opzione
 6.4 Aliquote variabili in base al numero degli immobili
 6.5 Ritenuta a titolo di acconto sempre con aliquota al 21 per cento
 6.6 La base imponibile
 6.7 I calcoli di convenienza
7. Compilazione dichiarazione e pagamento imposte
 7.1 La dichiarazione del proprietario
 7.2 I quadri da compilare nel modello 730
 7.3 La compilazione del quadro RB del modello Redditi
 7.4 La dichiarazione del comodatario
 7.5 Il quadro RL del modello Redditi
 7.6 Termini e modalità di pagamento
Appendice normativa

• Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 – come modificato dalla legge di Bilancio 2024 (legge 213/2023)
• LEGGE 30 dicembre 2020, n. 178 - Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023
• Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 - Misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili
• Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773 - Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza

Formulario

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