Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione 730/2024

Il c.d. Decreto Sblocca Italia ” (convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164), introduce misure volte a incentivare l’acquisto o la costruzione di immobili abitativi destinati alla locazione. Sono successivamente definite le modalità di attuazione e le procedure di verifica ai fini della deducibilità delle spese sostenute per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione. 

I soggetti cui spetta la deduzione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, titolari del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà acquisita.

Il beneficio è riconosciuto a prescindere dalla qualifica del soggetto cedente l’unità immobiliare.

1) Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione: quali spese

L’agevolazione riguarda le spese sostenute tra il 1.01.2014 e il 31.12.2017 per:

− l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute alla data del 12 novembre 2014;

− l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo;

− la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, a condizione che i titoli abilitativi all’edificazione siano stati rilasciati entro il 12 novembre 2014 e i lavori di costruzione siano stati ultimati entro il 31 dicembre 2017.

Si ricorda che per invendute si intendono le unità che, a tale data, erano già interamente o parzialmente costruite, ovvero già in possesso del titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione sulla base di convenzione tra il comune e il soggetto attuatore dell’intervento o di accordi comunque denominati dalla legislazione regionale; inoltre, in relazione alle unità immobiliari acquistate, è necessario che sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso, di cui all’art. 25 del DPR n. 380 del 2001, tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017;

2) Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione: quando è possibile

La deduzione spetta se si verificano tutte le seguenti condizioni (stabilite dall'art. 4 del d.i. 8 settembre 2015):

• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’abitazione deve essere destinata alla locazione per almeno otto anni con carattere continuativo. Nel caso:
  • di acquisto avvenuto prima del 3 dicembre 2015 (data di pubblicazione del decreto attuativo), il termine dei sei mesi decorre da tale data. 
  • di nuova costruzione, il termine dei sei mesi decorre dal rilascio dell’attestato di agibilità o dalla data in cui si è formato il silenzio assenso ex art. 25 del DPR n. 380 del 2001;
• la durata minima del contratto di locazione deve essere pari a otto anni. Il requisito si considera rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti ma anche nel caso di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti, aventi durata complessiva di almeno otto anni.

Il diritto alla deduzione, inoltre, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima di otto anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto. Si ritiene che il termine di un anno per la stipula del nuovo contratto di locazione, in caso di risoluzione, può essere maggiorato del periodo, corrispondente alla durata della causa di forza maggiore derivante dall’emergenza epidemiologica COVID-19, previsto dai predetti provvedimenti normativi.

È necessario, inoltre, che l’unità immobiliare:

• sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali 
  • A/1 (abitazioni di tipo signorile), 
  • A/8 (abitazioni in ville) e 
  • A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
• non sia nelle zone omogenee classificate E, (si tratta delle zone territoriali destinate ad usi agricoli);
• consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

Ai fini della deduzione è necessario, inoltre, che:

• il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 del DPR n. 380 del 2001, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, (“canone concordato”) e quello stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, (“canone speciale”). Nei comuni in cui non siano stati definiti accordi per i canoni concordati si fa riferimento, per la determinazione del canone, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in un’altra regione;
• non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
• sia accertata l’esecuzione delle opere edilizie in conformità a quelle assentite o comunicate.

L’agevolazione spetta al proprietario dell’unità immobiliare anche nell’ipotesi in cui quest’ultima sia concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali purché venga mantenuto il vincolo alla locazione e il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati. 

Inoltre, in caso di vendita (o donazione) oppure acquisizione a seguito di successione ereditaria, il nuovo proprietario (acquirente o erede) beneficerà, nel rispetto dei requisiti di legge, delle quote residue di deduzione spettante a decorrere dal periodo d’imposta nel quale avviene il trasferimento dell’immobile. Tale previsione, diversamente da quanto avviene per la detrazione per le spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non è derogabile nemmeno in caso di accordo tra le parti (art. 8 del d.i. 8 settembre 2015).

3) Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione: limiti

La deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto, comprensivo di IVA, dell’unità abitativa come risulta dall’atto notarile e spetta fino a un importo massimo di euro 300.000. Tale importo è riferito all’immobile e al contribuente per tutto il periodo di vigenza dell’agevolazione.

Per le spese sostenute, anche se relative a diversi immobili, il contribuente non potrà portare in deduzione complessivamente più di euro 300.000. 

Per ogni immobile la deduzione massima spettante è pari a euro 300.000 da suddividere tra gli aventi diritto in base alla quota di possesso.  

La deduzione spetta anche per gli interessi passivi pagati annualmente sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità abitativa, limitatamente alla quota di essi riferita a un mutuo di valore non superiore al minore tra il prezzo di acquisto dell’immobile e il limite di euro 300.000.

In caso di mutuo stipulato per un importo superiore al prezzo di acquisto dell’unità abitativa o comunque superiore a euro 300.000, la quota di interessi deducibile è data da:

Interessi Pagati x (minore tra prezzo di acquisto ed euro 300.000) / Importo del Mutuo

La quota di interessi deducibile dovrà poi essere suddivisa tra gli intestatari del mutuo, ciascuno per la propria quota parte.

La deduzione degli interessi può essere fruita per l’intera durata del mutuo.

La deduzione spetta, infine, per le spese di costruzione dell’unità abitativa sostenute tra il 01.01.2014 ed il 31.12.2017, attestate dalla fattura dell’impresa esecutrice dei lavori, nel limite massimo di euro 300.000.

Al fine della determinazione del limite di euro 300.000 di spese sostenute dal singolo contribuente nel quadriennio di vigenza dell’agevolazione, concorrono sia quelle sostenute per l’acquisto che quelle sostenute per la costruzione di unità residenziali destinate alla locazione.

La deduzione spettante 

• per l’acquisto o per la costruzione dell’unità abitativa è ripartita in otto quote annuali di pari importo 
• mentre quella che compete per gli interessi passivi corrisposti sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile non può essere rateizzata. 

Gli interessi sono dedotti (per tutta la durata del contratto di mutuo) “ordinariamente”, ossia in applicazione del principio di cassa, nel periodo d’imposta di sostenimento della spesa.

La deduzione spetta a partire dal periodo d’imposta nel quale è stato stipulato il contratto di locazione.

Le spese sostenute per l’acquisto di immobili da dare in locazione non consentono la deduzione se sostenute a favore di familiari fiscalmente a carico.

4) Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione: cumulabilità con altre agevolazioni

La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. 

Così il contribuente che fruisce della deduzione ai sensi dell’art. 21 del d.l. n. 133 del 2014, non può fruire anche della detrazione d’imposta per recupero del patrimonio edilizio (attualmente prevista nella misura del 50 per cento), di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, riconosciuta alle persone fisiche che acquistano un’unità immobiliare, sita in un edificio completamente ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative edilizie, entro 18 mesi successivi alla fine dei lavori, né può fruire della detrazione del 50 per cento dell’IVA pagata in relazione all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, di cui all’art. 1, comma 56, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.

5) Deducibilità spese per acquisto o costruzione abitazioni date in locazione: documentazione da controllare e conservare

Si ricorda che tali spese sono indicate:

• al rigo RP32 nel modello redditi persone fisiche
• al rigo E32 nel 730/2024