La scelta dell’amministratore di condominio: indicazioni operative

Senza dubbio il legislatore di questi anni ha inteso riconoscere all’amministratore di condominio una rilevanza significativa quale strumento di tutela di interessi diffusi, pretendendo da una figura destinata al compito delicatissimo e complesso di gestire una rilevante componente del patrimonio immobiliare nazionale, parametri di affidabilità e professionalità. Secondo l’art.71 bis disp. att. c.c., introdotto ex novo dalla legge di riforma del condominio, il mandato ad amministrare può essere conferito solo ad un soggetto in possesso di determinati requisiti.

1) Condominio: qualità morali dell’amministratore

Per essere nominati amministratori è necessario il godimento dei diritti civili, non essere interdetti o inabilitati e nemmeno essere un soggetto protestato o sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione). La legge richiede poi un requisito di onorabilità: colui che si vuole nominare non deve essere stato condannato per uno dei seguenti reati: delitti contro la pubblica amministrazione (peculato, corruzione, concussione, etc.); l’amministrazione della giustizia (calunnia, falsa testimonianza, etc.); la fede pubblica (falso in atto pubblico) e il patrimonio (furti, truffe, danneggiamenti, rapine, ecc.). 

In ogni caso lo stesso soggetto non può essere scelto tra coloro che sono stati condannati per un delitto doloso per cui la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque. Merita di essere sottolineato come il legislatore abbia utilizzato il termine “condanna”, da intendersi come condanna inflitta con sentenza passata in giudicato: solo in questo modo, infatti, si ritiene possa essere salvaguardato il principio di presunzione di non colpevolezza consacrato dall'art. 27 comma 2 Cost.

Alla luce di quanto sopra non può essere nominato chi è stato condannato per il reato di omesso versamento delle trattenute previdenziali (un’ipotesi speciale di appropriazione indebita), mentre potrebbe essere nominato anche un condannato per un abuso edilizio o percosse, ipotesi delittuose, che, per legge, non sono affatto di ostacolo alla nomina. 

In ogni caso sono poi previsti requisiti afferenti alla qualificazione professionale del soggetto e alla sua preparazione tecnica specifica.

2) Condominio: qualità professionali dell’amministratore

L’articolo l’art.71 bis disp. att. c.c. richiede che l’aspirante amministratore sia in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, abbia frequentato un corso di formazione iniziale e, successivamente, frequenti un corso di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (salvo che l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile). 

In altre parole è possibile nominare almeno un diplomato, formato e costantemente aggiornato. A tale ultimo proposito è importante che, così come prevede il D.M. 140/2014, la collettività condominiale nomini il nuovo amministratore solo tra coloro che possono esibire gli attestati di partecipazione ad un corso (anche on line) di formazione iniziale di almeno 72 ore (con superamento dell’esame finale in presenza), nonché gli attestati relativi ai corsi di aggiornamento di almeno 15 ore (sempre con superamento dell’esame finale in presenza). 

Se il nuovo designato non si è mai aggiornato la nomina è viziata. Secondo una parte della giurisprudenza la mancata formazione professionale dell'amministratore di condominio, prescritta dall'art. 71-bis, disp. att. c.c., è motivo di revoca dell'incarico professionale, potendo ciascun condomino ricorrere all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1129 c.c., in caso di omessa delibera sul punto da parte dell'assemblea (Trib. Campobasso 2 gennaio 2024 n. 3; Trib. Milano 27 marzo 2019, n. 3145). 

Secondo altra opinione l'art. 71 bis att. c.c. è norma di ordine pubblico che in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile; di conseguenza la mancanza ab origine dei requisiti di cui all'art. 71 bis att. c.c. comporta la nullità della delibera di nomina, nullità dell'incarico che può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo (Trib. Bergamo 16 febbraio 2023 n. 325).

3) Condominio: amministratore e indicazioni del regolamento

Non sembra sussistere alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca ulteriori requisiti e i titoli che deve avere l'amministratore del condominio.

Così una norma (di natura contrattuale) del regolamento del costruttore potrebbe stabilire che l’amministratore debba essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo e/o associazione, ordine o collegio di appartenenza. Non sussiste, quindi, alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che, fermi restando i requisiti minimi indispensabili che deve possedere l'amministratore del condominio, per come indicati dall'art. 71 disp. att. c.c., stabilisca caratteristiche, requisiti e i titoli più restrittivi per la nomina. Al contrario deve ritenersi nulla la clausola, seppur contenuta in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli condomini, che consenta la nomina ad amministratore di un soggetto privo dei requisiti di onorabilità e professionalità.