La comunicazione dei dati dei morosi al terzo creditore del condominio

"Condomino moroso" è il partecipante al condominio che non abbia versato all'amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è "obbligato in regola con i pagamenti" il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota relative alle medesime spese nelle mani dell'amministratore.

L'art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie dispone che l'amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

1) Condominio: situazione debitoria condomini e dati da comunicare

L'amministratore non può riscontrare la richiesta del creditore con la trasmissione di un semplice sintetico prospetto, riepilogativo della situazione debitoria. Il problema è che l'art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione includersi il nome, il cognome, il codice fiscale e l'indirizzo di ciascuno dei condomini morosi (come risultanti dall'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi di competenza.

È importante evidenziare che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota dovuta dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste di chiarimenti all'amministratore ed anche un'eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà.

2) Condominio: le conseguenze dell’omessa comunicazione dei dati dei morosi

L'omissione dell'amministratore è in evidente contrasto con l'articolo 63 disp. att. c.c. atteso che il silenzio serbato rappresenta un abuso di posizione e, di conseguenza, un abuso del diritto, che danneggia il terzo, impossibilitato a procedere all'esecuzione nei confronti dei singoli condomini. Il comportamento è tanto più grave ove si consideri che la comunicazione in questione non solo è un atto dovuto ai sensi di legge, ma è anche un atto che non comporta alcun apprezzabile sacrificio per l'amministratore condominiale.

Se il terzo agisce con procedimento instaurato ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. per ottenere la comunicazione dei dati dei morosi, secondo la tesi maggioritaria deve ritenersi legittimato passivo (cioè deve essere citato in giudizio) il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore (Trib. Massa 29 luglio 2020; Trib. Roma 22 maggio 2018, n. 10424). Infatti il dovere comunicare ai creditori, che ne fanno esplicita richiesta, i dati dei condomini che non hanno adempiuto alle loro obbligazioni pecuniarie non ricade direttamente sulla figura dell’amministratore in maniera personale, ma lo investe in quanto “organo amministrativo” del condominio. Ciò sottolinea la natura collettiva delle responsabilità all’interno del contesto condominiale, confermando che il legittimato passivo in caso di mancata consegna della lista dei morosi è il condominio stesso, rappresentato dall’amministratore.

È frequente che il giudice disponga, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., la condanna del condominio al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento.

Il giudice determina l'ammontare della somma tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione dovuta, del vantaggio per l'obbligato derivante dall'inadempimento, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile.

Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione, inosservanza o ritardo.

In ogni caso il condominio inadempiente deve pure pagare le spese processuali sostenute dal creditore.

3) Situazione debitoria condomini e dati da comunicare: problema privacy irrilevante

Come detto l’articolo 63 disp. att. c.c. prevede che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi. L’unica condizione è che i creditori lo chiedano, non potendo l’amministratore fare comunicazioni unilaterali di sua iniziativa. Il condomino moroso non può invocare più la privacy e l’amministratore, osservando la legge, non ha nulla da temere quanto al rispetto della riservatezza. Peraltro l’amministratore deve limitarsi a dare i dati dei condomini morosi e non altro. Va aggiunto, però, che l’articolo 63, nella nuova formulazione, prevede che l’escussione dei condomini, quelli in regola con i pagamenti, può avvenire solo dopo che i creditori abbiano esperito le cause contro i morosi.