Condominio: usucapire una porzione o tutta una parte comune

In ambito condominiale accade spesso che un condomino assuma comportamenti mirati ad usucapire una porzione o tutta una parte comune. Tuttavia non è facile raggiungere questo risultato.

1) Usucapione di una parte comune: i principi generale

Il mero godimento dell'immobile non può integrare il possesso ad usucapionem, occorrendo la dimostrazione che il potere di fatto sia stato esercitato uti dominus e non uti condominus, ossia in modo inconciliabile con il godimento degli altri condomini.

In altre parole non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, né che il singolo condomino abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo proprietario. Al contrario, è necessario dimostrare che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un’inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione (Cass. civ., sez. II, 09/06/2015, n. 11903). 

Pertanto, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione del bene condominiale occorre, dunque, un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva; di conseguenza in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass. civ., sez. II, 09/11/2021, n. 32808).

2) Con blocchetti di cemento e numerosi vasi di piante è possibile usucapire una porzione del cortile?

Per dare risposta alla domanda sembra utile analizzare una recente vicenda. In occasione dei lavori di ristrutturazione compiuti sulla sua proprietà, una condomina poneva dei blocchetti di cemento e numerosi vasi di piante nel cortile comune, in modo tale da impedire di raggiungere con mezzi meccanici la porzione di cortile di proprietà esclusiva di altra condomina; quest’ultima si rivolgeva al Tribunale richiedendo, tra l’altro, la condanna della proprietaria delle fiorire e dei blocchetti alla rimozione di tutti i detti ostacoli che le impedivano il libero transito pedonale e veicolare fino alla sua proprietà esclusiva. 

La convenuta sosteneva di avere usucapito la porzione occupata con i blocchetti di cemento e i vasi di fiori, i quali peraltro non impedivano in alcun modo il transito pedonale. Il Tribunale escludeva che l’apposizione di vasi di fiori e ingombri vari sul perimetro del cortile, potesse integrare un possesso esclusivo del cortile comune da parte del comproprietario, tale da escludere la permanenza del compossesso dei restanti comproprietari. 

Lo stesso giudice notava sia la precarietà dell’apposizione di fioriere e oggetti amovibili in genere, sia l’ambiguità di un tale comportamento - quello di abbellire con piante e fiori gli spazi comuni – ordinariamente riconducibile all’interesse di tutti i condomini, dunque espressione di un atto di gestione della proprietà comune compiuto anche nell’altrui interesse, più che di estensione in termini di esclusività del proprio compossesso in danno dei restanti comproprietari-compossessori.

In ogni caso la decisione del Tribunale è stata ritenuta condivisibile dalla Corte di Appello che ha ricordato come, a fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato deve avvenire attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene. Non sono sufficienti invece, come nel caso esaminato, atti soltanto di gestione consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (App. Cagliari 21 novembre 2019 n. 532).

3) Usucapione “inconsapevole”: un caso singolare

Un condomino chiedeva al Tribunale che venisse accertata la nullità delle clausole contenute nel rogito di acquisto di altri condomini che prevedevano il trasferimento ad uso esclusivo agli acquirenti non solo di unità immobiliare nel caseggiato ma anche di una frazione dell'area cortilizia comune. 

Il Tribunale si rendeva conto che l’attore aveva ragione e, conseguentemente, dichiarava la nullità delle pattuizioni negoziali sopra dette, ordinando il conseguente ripristino dello stato di comunione: il cortile era tutto condominiale. La Corte di Appello però notava che i convenuti avevano recintato l'area, costruendovi sopra e piantandovi alberi, escludendo stabilmente gli altri condomini: in altre parole secondo la Corte di merito gli appellati si erano comportati come proprietari per oltre venti anni. 

Di conseguenza accoglieva l’appello e dichiarava l’intervenuta usucapione della proprietà dell’area cortilizia. Secondo la Cassazione – che ha confermato la decisione di secondo grado - la semplice dichiarazione di nullità delle clausole negoziali, che avevano attribuito la proprietà esclusiva di parte del cortile ai proprietari dell’unità immobiliare, non è stata in grado di escludere definitivamente il possesso, la cui esistenza, invece, essendo un potere di fatto sulla cosa rimane svincolata, anche dall’atto da cui trae origine (Cass. civ., Sez. II, 16/12/2016, n. 26061).