Sismabonus-acquisti in scadenza a fine 2024: importanti novità dal Fisco

Il 2024 è un anno cruciale in tema di agevolazioni fiscali, che segna la fine della maggior parte dei bonus e anche del Sismabonus-acquisti, la detrazione riconosciuta agli acquirenti, con aliquota fino all’85% del prezzo di acquisto di immobili derivanti da demolizione e ricostruzione in chiave antisismica, e venduti direttamente dall’impresa di costruzioni, fino a un massimo di spesa agevolabile pari a 96.000 euro.

Stando alle attuali disposizioni normative, infatti, per beneficiare di tale detrazione l’atto di compravendita deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2024. 

La scadenza si avvicina inesorabile, ma ciò non significa che le possibilità di risparmio fiscale offerte dal Sismabonus-acquisti siano meno raggiungibili. 

Infatti, tra gli adempimenti da mettere in atto entro fine 2024 per fruire del bonus non vi è quello della totale chiusura del cantiere. La normativa di riferimento (DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies), in merito alle tempistiche da rispettare per accedere al Sismabonus-acquisti si limita a statuire che la vendita dell’immobile deve avvenire “entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori”, senza ulteriori precisazioni e comunque entro la data di scadenza (appunto il 31.12.2024).

Il quadro normativo sembra dunque lasciare aperta la possibilità di acquistare un immobile “non finito” agevolando la spesa, e proprio l’8 marzo scorso l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la Risoluzione n. 14, confermando tale interpretazione e dando così modo di ricostruire quali siano gli step da compiere entro l’anno per accedere al bonus.

1) Sismabonus-acquisti: chiudere i lavori strutturali

Dalla Risoluzione n. 14/2024 emerge chiaramente che, per ottenere il Sismabonus-acquisti, a dover essere completati entro il 2024 sono solo i lavori strutturali, quelli cioè che realizzano effettivamente il salto di classe di rischio sismico richiesto dalle norme.

Un’associazione interessata a vendere degli immobili con Sismabonus-acquisti, si è rivolta infatti all’Agenzia delle Entrate, dichiarando di star effettuando lavori di demolizione e ricostruzione su unità immobiliari classificate in una categoria catastale “provvisoria” (unità in corso di costruzione, F/3), sulle quali entro la data di scadenza del bonus risulteranno ultimati solo gli interventi sulle parti strutturali, e non quelli sulle finiture. L’amministrazione, nel suo recentissimo documento di prassi, ha in sostanza offerto il suo disco verde all’associazione.

Infatti, spiega l’AdE, affinché l'acquirente dell'unità immobiliare fruisca del bonus, è necessario solo che l'atto di acquisto relativo all'unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza. Tuttavia, c’è un ulteriore obbligo “non scritto”, consistente nel chiudere entro l’anno almeno i lavori strutturali. 

In relazione alla fattispecie presentata dall’associazione, cioè, l’Agenzia specifica che è necessario che “l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58”. Considerato che detta asseverazione è da produrre “all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura […] e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia (come quella provvisoria F/3, ndr.)”.

2) Sismabonus-acquisti: l’agibilità non ha rilievo fiscale

Cosa accade, dunque, se i lavori strutturali sono completi (e il salto di classe è asseverato), ma entro il 31/12/2024 l’immobile non ha ancora ottenuto l’agibilità? La citata Risoluzione delle Entrate non lo specifica, ma fa esplicito riferimento a un’interrogazione parlamentare, la n. 5-07778 del 29 marzo 2022, cui ha risposto il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

In base a detta risposta, “con riferimento alla richiesta […] di chiarire se, entro il predetto termine (di scadenza del bonus, ndr.), sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, ma potrebbero, invece, assumere rilievo, in applicazione di normative non fiscali, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione”.

Insomma, la comunicazione di fine lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus-acquisti, e potranno assumere rilievo solo “ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell'agevolazione, in applicazione di normative non fiscali” (Risoluzione n. 14/2024).

3) Sismabonus-acquisti: vendita di unità immobiliari “non finite”

L’ipotesi della vendita di un’unità immobiliare “non finita” al 31/12/2024 o anche di un intero edificio allo stadio “grezzo”, rappresenta allora una strada percorribile, purché sia data evidenza nel rogito dello stato in cui si trovano gli immobili.

Sarà inoltre opportuno specificare in modo chiaro, a tutela degli acquirenti, che il venditore dovrà farsi carico, entro un determinato termine, anche del completamento dell’iter autorizzativo oltreché dei lavori, al fine di consentire l’effettivo passaggio dallo “stato di cantiere” a quello di abitazione, in base ad un determinato capitolato che dovrà essere allegato al contratto. In tal senso può essere opportuna una fidejussione bancaria a garanzia.

Quindi, stando agli attuali orientamenti di prassi, la compravendita può essere effettuata (con possibilità di agevolarla con il Sismabonus-acquisti), anche se l’immobile non è del tutto finito alla scadenza della detrazione, a condizione che alla data del rogito:

• le unità risultino iscritte in catasto nella categoria corrispondente allo stato in cui si trovano;
• sia stato eseguito il collaudo statico e siano state ottenute le attestazioni consuntive da parte dei professionisti incaricati (direttore dei lavori tramite Modello B-1 e collaudatore tramite Modello B-2), in mancanza delle quali non è possibile certificare la riduzione del rischio sismico, che è requisito indispensabile per la fruizione del bonus.

Si ricorda, a tal fine, che le attestazioni di riduzione del rischio sismico sono sempre riferite all’intera unità strutturale oggetto di intervento e che pertanto, in assenza di esse, nessuna delle unità immobiliari costituenti l’edificio potrà fruire dell’agevolazione, a meno di ricorrere alla remissione in bonis, quando consentita.