Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast

Il libro "Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast" di Nicola Santangelo offre una guida completa su come generare entrate dalla locazione breve e dalla gestione di bed & breakfast. Aggiornato con le ultime novità legislative, tra cui la Legge di bilancio 2024 e le leggi regionali, questo testo copre aspetti cruciali come le locazioni, la gestione, le imposte, e l'uso di piattaforme come Airbnb. Ricco di facsimili e consigli pratici, l'autore, esperto in materia contabile e fiscale, fornisce una risorsa indispensabile per chi vuole investire in questo settore.

1) Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast: struttura ebook

L'eBook "Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast" è strutturato in diverse parti, che coprono vari aspetti relativi alla gestione e alla monetizzazione di immobili attraverso affitti brevi e la gestione di bed & breakfast. Ecco un riassunto dell'organizzazione del contenuto:

1. Prefazione: una panoramica iniziale che introduce i temi trattati nell'eBook.
2. Parte I - Economia e turismo: questa sezione esamina il contesto economico e turistico, includendo l'attuale scenario economico, il turismo in Italia, gli alloggi turistici e la sharing economy.
3. Parte II – Locazioni e strutture ricettive: approfondisce le locazioni brevi, la disciplina che le regola, i tipi di immobili coinvolti, la durata dei contratti e la gestione dei bed & breakfast, compresi definizione, avvio dell'attività, requisiti strutturali e obblighi dei gestori.
4. Parte III – Gestione e amministrazione: tratta delle imposte, tasse e tributi applicabili, come la cedolare secca nelle locazioni brevi, l'IVA, l'imposta di bollo e la tassa sui rifiuti. Include anche informazioni sulla gestione della struttura, la scelta dell'immobile ideale e gli adempimenti legali e fiscali.
5. Parte IV – Formulari: fornisce modelli e formulari per contratti di locazione breve e altre necessità amministrative, facilitando l'applicazione pratica delle informazioni contenute nel libro.

Ogni parte è dettagliata con capitoli e sottosezioni che trattano argomenti specifici, rendendo il libro una risorsa completa per chiunque sia interessato a investire nel settore degli affitti brevi e dei bed & breakfast, fornendo le basi teoriche e pratiche per avviare e gestire queste attività nel contesto normativo e di mercato italiano.

2) Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast: novità 2024

La novità introdotta dalla legge di bilancio del 2024 riguarda principalmente il settore delle locazioni brevi e del turismo, con impatti significativi per gli operatori del settore. 

Le principali novità includono:

1. Detassazione di una quota di retribuzione: per i lavoratori del comparto turistico, in relazione al lavoro notturno e alle prestazioni di lavoro straordinario, per il primo semestre 2024.
2. Incremento dell'imposta di soggiorno: la possibilità per i Comuni di incrementare fino a 2 euro per notte l'imposta di soggiorno per l'anno 2025, su base facoltativa.
3. Modifica della cedolare secca: l'innalzamento dal 21% al 26% dell'aliquota della cedolare secca applicabile sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve, ad eccezione di quelli relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
4. Tax Free Shopping: la riduzione del valore minimo delle cessioni di beni destinati all'uso personale o familiare da trasportarsi nei bagagli personali fuori del territorio doganale dell'Unione europea, al di sopra del quale non è dovuto il pagamento dell'IVA, da euro 154.95 a euro 70, applicabile a decorrere dal 1° febbraio 2024.

Queste novità mirano a sostenere il settore turistico attraverso incentivi fiscali per i lavoratori e introducono modifiche normative che influenzano la gestione delle locazioni brevi e l'imposizione fiscale su di esse, segnalando un'attenzione particolare alla regolamentazione del settore in risposta alle esigenze di operatori e turisti.

3) Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca, disciplinata dall’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, è un regime fiscale opzionale in Italia che consente ai proprietari di immobili locati di pagare un'imposta sostitutiva IRPEF sulle rendite immobiliari, con un'aliquota fissa anziché le aliquote progressive dell'IRPEF. Questa imposta sostitutiva copre sia l'imposta sul reddito che eventuali addizionali comunali e regionali, ed esonera dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sui contratti di locazione.

Le aliquote della cedolare secca variano a seconda dell'uso dell'immobile e del tipo di contratto di locazione. Tradizionalmente, per le locazioni abitative a uso residenziale, l'aliquota è stata fissata al 21%, ma può ridursi al 10% per contratti di locazione a canone concordato, in zone con alta tensione abitativa, come previsto da specifici accordi territoriali.

Questo regime fiscale è stato introdotto per semplificare l'adempimento fiscale per i proprietari di immobili, incentivare la regolarizzazione delle locazioni e promuovere l'offerta di alloggi in affitto a prezzi contenuti. La scelta della cedolare secca è volontaria e una volta scelta, deve essere applicata a tutto il periodo d'imposta e può essere revocata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è esercitata. Essa offre vantaggi come una tassazione più leggera per alcune fasce di reddito e la semplificazione degli adempimenti burocratici, ma richiede un'attenta valutazione delle proprie esigenze e convenienze economiche prima di optare per tale regime.

4) La cedolare secca nelle locazioni brevi

La sezione del libro dedicata alla "Cedolare secca nelle locazioni brevi" spiega come, con l'introduzione dell'art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017 n. 96, sia stata estesa la possibilità di optare per il versamento delle imposte tramite un'imposta sostitutiva del 21% (elevata al 26% per la seconda, terza e quarta abitazione dalla legge di bilancio 2024) anche per i redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo. 

Questa opzione, che era già prevista dal decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 che ha istituito la cedolare secca, è stata resa applicabile anche ai contratti di sublocazione e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, con l'obiettivo di semplificare la gestione fiscale dei redditi derivanti da queste locazioni e incentivare la regolarizzazione delle stesse.

Il regime della cedolare secca sulle locazioni brevi consente al locatore di optare per una tassazione agevolata, sostituendo il regime Irpef ordinario e le relative addizionali, nonché l'imposta di registro e l'imposta di bollo, con un'aliquota fissa sul reddito derivante dalla locazione. Questa opzione può essere esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi, o in caso di registrazione del contratto, al momento della registrazione stessa. L'opzione per la cedolare secca è ammessa anche per la locazione di singole stanze all'interno dell'abitazione del locatore.

La scelta per il regime della cedolare secca implica una serie di vantaggi, come la semplicità di applicazione e di calcolo, oltre alla non applicabilità dell'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Tuttavia, è importante valutare attentamente l'opportunità di optare per questo regime, considerando il proprio livello di reddito e la possibilità di dedurre eventuali oneri. 

In particolare, il capitolo 6 dell’ebook approfondisce il tema delle imposte, tasse e tributi nella gestione ed amministrazione dell’immobile messo a reddito. 

Si invita quindi alla lettura completa dell’ebook Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile

5) Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast: indice

Prefazione
PARTE I - Economia e turismo
1. Introduzione
1.1 L’attuale scenario economico
1.2 Il turismo in Italia
1.3 Alloggi turistici e affitti brevi
1.4 Il Ministero del turismo
2. Opportunità e rischi della sharing economy
2.1 Sharing economy
2.2 Gig economy
2.3 Piattaforme di condivisione
PARTE II – Locazioni e strutture ricettive
3. Locazioni brevi
3.1 Introduzione
3.2 Disciplina delle locazioni brevi
3.3 Tipologia di immobili
3.4 Durata del contratto
3.5 Fornitura di servizi
3.6 Sublocazione e comodato
3.7 Intermediari
3.8 Locazioni brevi e attività d’impresa
3.9 Sintesi del regime fiscale delle locazioni brevi
4. Bed & breakfast
4.1 Introduzione
4.2 Definizione di bed & breakfast
4.3 B&B occasionale e imprenditoriale
4.4 Avvio dell’attività
4.5 Requisiti strutturali
4.6 Servizi
4.6.1 Alloggio
4.6.2 Colazione
4.7 Denominazione e classificazione
4.8 Comunicazioni alla Regione competente
4.9 Altri obblighi per il gestore
4.10 Bed & breakfast in condominio
5. Altre strutture ricettive con le caratteristiche della civile abitazione
5.1 Affittacamere
5.2 Agriturismo
5.3 Albergo diffuso
5.4 Appartamento ammobiliato per uso turistico
5.5 Casa per ferie
5.6 Casa religiosa
5.7 Casa vacanze
5.8 Country house e residenza di campagna
PARTE III – Gestione e amministrazione
6. Imposte, tasse e tributi
6.1 Cedolare secca nelle locazioni brevi
6.1.1 Ritenuta del 21%
6.1.2 Base imponibile
6.1.3 Esercizio dell’opzione
6.2 Redditi del bed & breakfast
6.3 IVA
6.4 Imposta di bollo
6.5 Tassa rifiuti
7. Gestione della struttura e adempimenti
7.1 Scegliere l’immobile ideale
7.2 Offerta di ospitalità
7.3 Imposta di soggiorno
7.3.1 Dichiarazione imposta di soggiorno
7.4 Certificazione unica 0
7.5 Banca dati delle strutture ricettive e codice identificativo nazionale
7.6 Comunicazione degli alloggiati
7.7 Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
7.8 Requisiti di sicurezza
8. Airbnb
8.1 Introduzione
8.2 Prima di utilizzare Airbnb
8.3 Accesso alla piattaforma
8.4 Creazione degli annunci
8.5 Come scrivere annunci efficaci
8.6 Gestione delle prenotazioni
8.7 Commissioni
8.8 Cancellazione delle prenotazioni
8.9 Posizionamento nei risultati di ricerca
8.10 Recensioni e valutazioni
8.11 Assicurazione e garanzia
PARTE IV – Formulari
9. Contratto di locazione breve
10. Contratto di ospitalità in bed & breakfast
11. Contratto di alloggio in agriturismo
12. Contratto di locazione immobile arredato per uso turistico
Bibliografia