Come prevede l’articolo 66 disp. att. c.c., l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
L’articolo 66 disp. att. c.c. riconosce quindi ai condomini un potere di impulso alla convocazione dell’assemblea in presenza di una duplice condizione:
a) la formalizzazione della richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio;
b) l’inerzia, per oltre 10 giorni, da parte dell’amministrazione.
L’eccezionalità del potere di auto convocazione è, pertanto, circoscritto alla sussistenza delle due circostanze sopra indicate in difetto delle quali ai condomini è preclusa ogni possibilità di convocare l’assemblea.
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1) Condominio: forma e luogo dove inviare la richiesta di convocazione
L'art. 66 disp. att. c.c., comma 1, non prevede, tuttavia, forme tassative per la richiesta di convocazione assembleare proveniente da condomini, bastando evidentemente, perché produca l'effetto della decorrenza del termine di dieci giorni, che essa giunga nella sfera di conoscenza dell'amministratore.
A tal fine, l'indirizzo dell'amministratore, presso il quale deve giungere la richiesta di convocazione dell'assemblea, non necessariamente coincide con il domicilio, la residenza o la dimora dello stesso, potendosi, piuttosto, identificare con il luogo da questo comunicato contestualmente all'accettazione della nomina (art. 1129 c.c., comma 2) o con il suo recapito appositamente affisso sul luogo di accesso al condominio.
Una volta decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli anzidetti condomini promotori possono provvedere direttamente alla convocazione, mediante avviso che abbia il contenuto specificato dal terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. e dal quale risulti chi convoca l'assemblea, senza che peraltro sia essenziale la sottoscrizione di tutti i condomini che abbiano preso l'iniziativa.
In ogni caso, qualora vi siano contestazioni, l'accertamento che la comunicazione sia arrivata all'indirizzo del destinatario, nel senso appena individuato, spetta al giudice, in quanto si sostanzia in un giudizio di fatto, incensurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.
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2) Condominio: autoconvocazione invalida
Secondo la giurisprudenza l'iniziativa assunta da parte di alcuni condomini di procedere in autoconvocazione senza il rispetto delle formalità previste dall'art. 66 disp. att., non può che determinare l'annullamento della delibera medesima.
In ogni caso ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea soltanto nel caso di inerzia o mancanza e non anche in quello di impedimento dell'amministratore (ad esempio per malattia).
La deliberazione dell'assemblea, convocata su iniziativa di un condomino, nel caso di impedimento dell'amministratore è annullabile. In quest’ottica è stato affermato (Trib. Ariano Irpino, 4 novembre 2004) che è annullabile la deliberazione adottata dall'assemblea straordinaria irritualmente richiesta all'amministratore e indetta ad iniziativa di un solo condomino in quanto non soddisfa i requisiti richiesti dall'art. 66, comma 1, att. c.c. (nel caso di specie la richiesta di assemblea era stata inoltrata all'amministratore a firma di un solo condomino, contravvenendo alla previsione del codice che vuole almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio; conseguentemente il condomino promotore aveva illegittimamente esercitato il potere di convocare riunendo l'assemblea di condominio). Si può quindi affermare che la delibera formatasi a seguito della convocazione diretta dell'assemblea ad iniziativa dei singoli condomini anche in mancanza dei presupposti, dovendosi considerare come una delibera adottata con votazione svoltasi in maniera irregolare o atipica, si deve considerare una decisione annullabile (e quindi impugnabile entro 30 giorni), e non nulla.
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3) Condominio: autoconvocazione e revoca dell’amministratore
La revoca dell'amministratore di un condominio, che può avvenire in qualsiasi tempo, non richiede la sussistenza di una giusta causa, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che a seguito dell'adozione della delibera di revoca l'amministratore è tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio. Quindi la revoca può avvenire anche in sede di autoconvocazione.
In ogni caso, salvo che l'amministratore non sia anche condomino (in tal caso si dovrebbe parlare d'omessa convocazione di uno dei condomini e non del mandatario), la deliberazione assunta in sua assenza sarà pienamente legittima non essendo tale manchevolezza riconducibile tra le cause d'invalidità.
In altre parole sono irrilevanti i profili di invalidità della procedura di autoconvocazione dell'assemblea (fatta senza avviso all'amministratore in carica) per discutere della revoca della nomina del nuovo amministratore di condominio. Del resto l'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all'art. 1724 c.c.
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