È possibile che un condomino ritenga opportuno, qualora lo stato dei luoghi lo consenta, dividere il suo appartamento in due o più unità abitative, dotate ovviamente di servizi autonomi, come tali, maggiormente appetibili in caso di future vendite o a fini locativi.
In linea di principio, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva, a condizione di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale principio è espresso nell'art. 1122 c.c., secondo cui nell'unità immobiliare di sua proprietà il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell'edificio. In ogni caso, è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Il condomino può, quindi, dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini.
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1) Condominio e frazionamento appartamento: sicurezza edificio
Se viene accertato che il frazionamento non può arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni, il diniego manifestato con delibera dall’assemblea è da considerare illegittimo in quanto non supportato da valide motivazioni riguardo ad eventuali pregiudizi alle parti comuni.
Tuttavia i giudici di legittimità hanno evidenziato che deve ritenersi vietata dall'art. 1102 c.c. la divisione orizzontale di un appartamento che comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza statica dell'edificio condominiale (pur non pregiudicando la funzione portante dei muri comuni e così la stabilita dell'edificio), in quanto le opere eseguite dal singolo condomino, finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condomini sia l'utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita dall'art. 1127 c.c. (Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673).
Quindi il frazionamento all'interno di una proprietà privata in condominio è possibile se ciò non danneggia le parti comuni.
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2) Condominio e frazionamento appartamento: vietato dal regolamento condominiale
Naturalmente quanto sopra non vale se una clausola di natura contrattuale del regolamento (accettata nei rogiti d’acquisto o approvata all'unanimità in assemblea) vieta espressamente la divisione dell’appartamento in due unità immobiliari: in tal caso il frazionamento dell’abitazione sarebbe sempre illegittimo.
I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono, però, risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).
Se manca un chiaro divieto di frazionare l’appartamento, la divisione è possibile (se non pregiudica gli interessi degli altri condomini) ed è possibile destinare una delle unità immobiliari all’attività di bed and breakfast, a meno che una clausola del regolamento (anche questa accettata nei rogiti d’acquisto o approvata all'unanimità in assemblea) vieti tale attività in modo espresso e categorico.
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3) Condominio e frazionamento appartamento: nuovo bagno
Nel caso di realizzazione di un nuovo bagno da parte del singolo condomino, i giudici tendono ad affermare che la disposizione dell'art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi non è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, trattandosi di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 28/06/2019, n. 17549). Tuttavia, non si può derogare all’articolo 889 c.c. se l'appartamento di elevata metratura è dotato di impianti pienamente funzionali e la necessità di collocare le tubazioni a distanza illegale nasce dall’esigenza del condomino di suddividere l'immobile in due distinte ed autonome unità immobiliari, munite di bagno e cucina, al fine di collocarlo positivamente sul mercato immobiliare (in tal senso, si veda: Cass. civ., sez. II, 17/06/2016, n. 12633).
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4) Condominio e frazionamento appartamento: tabelle millesimali
Il frazionamento incide sulle tabelle millesimali solo indirettamente, cioè soltanto se ne ha alterato la caratura per più di un quinto.
Quando, invece, il frazionamento abbia comportato una semplice suddivisione in due parti dell’immobile senza che si abbia tale alterazione (frazionamento c.d. “orizzontale”), non si determina alcun effetto sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari (Trib. Roma 23/08/2023, n. 12372).
In aderenza a tali argomentazioni, dunque, il frazionamento dell’immobile con creazione di due unità distinte non determina alcuna incidenza delle opere eseguite sulle tabelle millesimali, e non occorre procedere alla revisione delle tabelle condominiali esistenti ma, più semplicemente, dovranno essere ripartiti i millesimi attribuiti all'unico precedente proprietario tra i due nuovi acquirenti delle unità derivanti dalla divisione.
L'assemblea avrà l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge. In ogni caso – come precisa la Cassazione - le spese devono gravare esclusivamente sul proprietario effettivo delle unità immobiliari, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (Cass. civ., sez. II, 03/06/2019, n. 15109).
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