Legge Bilancio 2024: finalmente possibile donare immobili senza rischi per l'acquirente

“Giovani, soggetti con redditi intermittenti, imprenditori alle prese con le conseguenze della crisi provocata dall’emergenza epidemiologica”: è a questi soggetti che si rivolge, nella propria relazione illustrativa, il Disegno Di Legge n. 296 presentato dal Ministro dell’economia e delle finanze il 30 ottobre 2023 al Senato, relativo anche al bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024.

Lo fa espressamente nella parte in cui (art. 13) prevede “disposizioni per l’agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”: queste, in concreto, si sostanziano nell’importante riforma degli artt. 561, 562 e 563 del Codice civile.

1) I problemi delle donazioni prima delle novità in arrivo con la Legge di Bilancio 2024

Facciamo un passo indietro, sostenuti dal contenuto della relazione illustrativa al DDL citato: è noto che, quando muore una persona, si attua una riunione fittizia dei beni ereditari sia per determinare l’asse ereditario sia, conseguentemente, per verificare se il de cuius abbia posto in essere atti idonei a negare o ledere i diritti degli eredi legittimari. 

Questi, ricordiamolo, sono quei soggetti che non possono non ereditare, e devono ereditare almeno nella quota prevista dal Codice civile: parliamo del coniuge superstite e dei figli, o finanche degli ascendenti, quando i figli mancano.

L’ordinamento è sempre stato a favore della tutela dei diritti dei legittimari, specialmente quando si tratta di beni immobili: è per questo che nel caso in cui una persona abbia in vita donato così tanti beni (immobili compresi) da ledere la quota degli eredi legittimari, questi possono anche pretendere la restituzione del bene richiedendolo non solo al donatario (ossia chi ha beneficiato della donazione), ma anche al terzo inconsapevole. Il tutto, ovviamente, nei limiti temporali che il legislatore ha previsto.

Questa la ragione per cui gli immobili di provenienza donativa sono problematici, e nella prassi sono difficilmente commerciabili: 

Tizio, che ha acquistato casa da Caio, che a sua volta lo ha ricevuta in donazione da Mevio, può essere chiamato a restituire il bene acquistato da Caio (entro 10 o 20 anni dall’atto, a seconda della fattispecie) se gli altri eredi di Mevio (originario donante) promuovono con soddisfazione un’azione di riduzione sulla donazione effettuata in favore di Caio.

Questa la ragione per cui in sede di mediazione immobiliare, così come prima della compravendita, chi compra è (rectius: dovrebbe) essere informato dei rischi dell’acquisto preventivato. Ciò è tanto più vero nel caso in cui il promissario acquirente debba accendere un mutuo per l’acquisto dell’immobile: tendenzialmente la banca, fatta l’istruttoria, darà esito negativo alla concessione del mutuo, proprio per i rischi sopra accennati.

È pur vero che al giorno d’oggi esistono strumenti di tutela per l’acquirente, come ad esempio le polizze assicurative del rischio “ereditario”: ma sono, appunto, tutele di natura obbligatoria e non reale, cioè non impediscono l’applicazione dello strumento normativo favorevole agli eredi.

Le conseguenze di questo sistema sono evidenti: da un lato, la figura dell’erede legittimario è molto tutelata; dall’altro lato, a livello di sistema una buona fetta del patrimonio immobiliare viene di fatto resa incommerciabile. Ogni anno si registrano (cfr. relazione illustrativa) circa 215.000 donazioni immobiliari, e quindi tanti sono gli immobili che non vengono commercializzati né sono utilizzabili per garanzie di natura reale.

Dello stesso autore ti consigliamo: Gestire l'eredità (e-book 2023) Come scrivere un Testamento (e-book 2023) Guida alla donazione e all'eredità tra genitori e figli (e-book 2023)

2) Cosa ha previsto il DDL - Legge di Bilancio 2024 -ora all’esame del Senato?

In buona sostanza, “[…] si prevede quindi che i legittimari medesimi non possano richiedere agli aventi causa la restituzione del bene donato, qualunque sia il momento in cui l’acquisto del donatario si sia perfezionato, bensì che essi siano titolari esclusivamente nei confronti del donatario di un diritto di credito commisurato al valore del bene donato”.

Vediamo il tutto nel dettaglio.

L’art. 563 c.c. è sostituito dal seguente: “La riduzione della donazione, salvo il disposto del n. 1 dell’art. 2652 [anch’esso modificato, NdR] non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal n. 1 dell’articolo 2690”.

Tizio dona a Caio, poi muore. 

Entro i termini di legge, i suoi eredi legittimari promuovono azione di riduzione per integrare la massa ereditaria del bene donato. Caio, però, nel mentre ha ceduto l’immobile a Mevio. Se l’ha ceduto a titolo oneroso (ossia Mevio ha pagato un corrispettivo) allora quest’ultimo non può essere chiamato a  restituire il bene all’eredità. La vendita è perfetta, e gli eredi legittimari potranno agire solo nei confronti del venditore-donatario (Caio) per recuperare (in denaro) la quota parte ridotta.

Il DDL prevede anche il caso in cui Caio sia insolvente: se e solo se Mevio ha ricevuto il bene a titolo gratuito (es. donazione) allora anch’egli sarà chiamato a “compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito”.

Cosa succede se l’immobile ricevuto dal donatario Caio è stato, nel mentre, gravato da pesi o ipoteche? Queste rimangono. Viene infatti modificato anche l’art. 561 c.c. nel senso che “i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del n. 1 dell’articolo 2652”. Lo stesso vale per i beni mobili registrati ed i beni mobili.

Sono stati conseguentemente modificati gli artt. 2652 e 2690 c.c. in tema di trascrizione delle domande giudiziali: l’obbligo di trascrizione della domanda giudiziale sulle azioni di riduzione delle donazioni è stato spostato al n. 1 del comma primo, mentre il punto n. 8 del comma primo dell’art. 2652 ora prevede che siano trascritte “le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima”. Con la precisazione che “se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.

L’attuale art. 2652, comma 1 n. 8 del Codice civile oggi prevede che si devono trascrivere le domande giudiziali inerenti “le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per lesioni di legittima. Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un anno trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”. Il termine previsto dal legislatore, a tutela degli eredi, si è di molto ridotto.

In termini sostanzialmente sovrapponibili, trattando di beni mobili registrati, la modifica dell’art. 2690 c.c.

Dello stesso autore ti consigliamo: Gestire l'eredità (e-book 2023) Come scrivere un Testamento (e-book 2023) Guida alla donazione e all'eredità tra genitori e figli (e-book 2023)

3) Disciplina Transitoria

Infine, il DDL prevede anche una disciplina transitoria: in primo luogo, si specifica che le modifiche finora spiegate si applicano “alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della presente legge”. Per il pregresso, si applica la normativa attuale, con precisi limiti temporali che i tecnici del diritto devono verificare con attenzione.

In particolare, si precisa che “[…] può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore della presente legge oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Ai fini di cui al secondo periodo, restano salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti ai sensi dell'articolo 563, quarto comma, del Codice civile nel testo previgente e fermo quanto previsto dal medesimo comma. In mancanza di notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione previsto dal terzo periodo, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile, come modificati dal comma 1, si applicano anche alle successioni aperte in data anteriore all'entrata in vigore della presente legge decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore.”.

Questo lo stato dell’arte attuale, in attesa di vedere se il DDL  relativo al Bilancio dello Stato per l’anno 2024 verrà confermato o modificato dalle Camere.