Demolizione e ricostruzione parziale: serve la CILAS?

Tanto è cambiato, nel mondo dell’edilizia e nel panorama tributario, con l’avvento del Superbonus. La maxi detrazione, infatti, ormai agli sgoccioli, ha permesso di realizzare interventi di efficientamento sismico o energetico agevolandone il costo al 110%, generando così nel cassetto fiscale dei contribuenti un quid in più rispetto a quanto pagato.

Inevitabilmente, dalla sua introduzione, le regole non sono più le stesse: il modo di lavorare dei vari professionisti coinvolti nelle pratiche si è dovuto adeguare, data la necessaria interdipendenza tra materia fiscale ed edilizia nell’applicazione del Superbonus, e in alcuni casi sono nati strumenti nuovi. È il caso della CILAS, acronimo che sta per “comunicazione inizio lavori asseverata Superbonus”, pratica amministrativa introdotta dal legislatore appositamente per semplificare i passaggi burocratici che servono a dare legittimamente inizio ai lavori meritevoli di Superbonus.

Purtroppo, però, all’intento di semplificare non sempre segue chiarezza e linearità. Così, la normativa esclude esplicitamente la possibilità di eseguire interventi di demolizione e ricostruzione tramite CILAS, ma nulla dice in merito ai casi un cui la demolizione sia solo parziale.

Come fare, allora?

La questione è cruciale, soprattutto alla luce dell’importanza che l’ordinamento attribuisce alla CILAS, dalla quale dipende, tra le altre cose, la possibilità di accedere all’ultimo spiraglio concesso dalla legge per usufruire della cessione del credito d’imposta legato al bonus o dello sconto in fattura, al posto del suo scomputo dalle imposte direttamente in F24.

1) L’introduzione della CILAS

Ad introdurre tale “speciale” forma di comunicazione è stato il DL 77/2021 (c.d. Decreto Semplificazioni), il cui art. 33 ha stabilito un’integrale sostituzione di una norma del DL 34/2020, che regola il Superbonus. Si tratta del suo art. 119, co. 13-ter, il quale, a seguito del Decreto Semplificazioni, dispone che i lavori che accedono al Superbonus “costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)”, a meno che non si tratti di demolizione e ricostruzione, caso esplicitamente escluso. La presentazione di tale comunicazione, tra l’altro, è necessaria per non incorrere in decadenza dal Superbonus.

A differenza della CILA standard (regolata dal TUE, ovvero dal DPR 380/2001, all’art. 6-bis), la CILAS “non richiede l'attestazione dello stato legittimo”, ma solo l’indicazione degli “estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967”.

2) Cilas e Superbonus: demolizione e ricostruzione parziale

Per comprendere appieno il nocciolo della questione, serve innanzitutto inquadrare quali interventi siano di demolizione e ricostruzione parziale. Come a breve si dirà, infatti, intorno a tale tipo di lavori vi è grande incertezza circa la necessità della CILAS per accedere al Superbonus.

Quando un edificio è troppo grande, o alcune trasformazioni dello stesso hanno comportato aggiunte non più desiderate, il proprietario può legittimamente scegliere di demolirne una parte, nel rispetto della stabilità strutturale del plesso. L’inquadramento normativo di un simile intervento, però, non è scontato, e necessita di un’analisi tecnica approfondita caso per caso. 

Infatti, il TUE, all’art. 3, co. 1, lett. d) definisce come “ristrutturazione edilizia” gli interventi “di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”, anche con incrementi di volumetria (periodi dal terzo al sesto). L’art. 10, co. 1, lett. c) del TUE, inoltre, offre la nozione di ristrutturazione c.d. “pesante”, prevedendo che sono subordinati a permesso di costruire gli interventi “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici”. 

3) Cilas: l’esclusione della demolizione e i dubbi sulla demolizione parziale

Come detto, è lo stesso art. 119, co. 13-ter, ad escludere gli interventi edilizi più significativi dalla semplificazione della CILAS. In questo, infatti, si legge che ad essere considerati, tramite presunzione legale, come manutenzione straordinaria avviabile per mezzo di CILAS sono tutti i lavori descritti nell’articolo “con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici”.

Di conseguenza, simili interventi così invasivi continuano ad essere qualificati nella categoria della ristrutturazione edilizia. 

Il tutto è stato confermato, tra l’altro, da un parere pubblicato il 28 luglio 2021 dall’ANCI (associazione nazionale dei comuni italiani), dal titolo “Il Superbonus edilizio al 110%: il modello CILA a seguito del D.L. n. 77/2021”. 

Dalla lettura del documento, purtroppo, non emergono delucidazioni riguardo alla necessità o meno di presentare la CILAS nel caso in cui la demolizione sia solamente parziale, in quanto recita che le misure di semplificazione “non potranno essere applicate agli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione integrale”. Ciò, unitamente alla relazione illustrativa al DL 77/2021 che similmente si riferisce solo al caso estremo di demolizione integrale, lascia immersa nel dubbio la situazione della demolizione parziale, per la quale, in sostanza, risulta consigliabile procedere alla presentazione della CILAS.

4) Perché è importante presentare la CILAS

Oltre che alla luce dell’incertezza appena descritta, vi sono almeno altri due motivi per preferire la strada della CILAS (o anche della CILAS in abbinamento a altro titolo).

Alla sua presentazione, infatti, non è legata a stretto giro solo la spettanza stessa del bonus (essendo la sua mancata presentazione una causa di decadenza), ma anche il mantenimento della percentuale del 110% sulle spese del 2023, nonché la possibilità di fruire della cessione del credito e/o dello sconto in fattura ai sensi dell’art. 121 del DL 34/2020, secondo i termini previsti dal c.d. Decreto Cessioni (DL 11/2023).

Nel dettaglio, nello stesso momento in cui il legislatore ha introdotto il decalage della percentuale detrattiva del Superbonus (al 90% nel 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025), sono state previste altresì alcune deroghe. Infatti, la legge di bilancio 2022 (L. 197/2022, art. 1, co. 894), prevede che in deroga al taglio dell’aliquota al 90% per il 2023, i contribuenti possano mantenere il 110% nell’anno a condizione che la CILAS risulti presentata entro il 25 novembre 2022, per gli interventi non condominiali, ed entro il 18 novembre 2022 per quelli condominiali. Per regolare il caso di demolizione e ricostruzione, la legge di bilancio prevedeva poi che in tale situazione, il mantenimento del 110% nel 2023 dipende dalla presentazione entro il 31 dicembre 2022 della “istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo”, diverso da CILAS in questo caso, come illustrato.

Ancora una volta, nulla è detto in materia di demolizione parziale, cosicché l’assenza della CILAS può teoricamente rendere impossibile il mantenimento del 110% nel 2023.

E ancora, il DL 11/2023 ha vietato le pratiche della cessione e dello sconto in fattura, prevedendo anch’esso alcune deroghe che ruotano proprio intorno alla CILAS. Può continuare ad utilizzare tali modalità alternative di fruizione del Superbonus, in sintesi, chi ha agevolato interventi per cui alla data del 16 febbraio 2023 (data di entrata in vigore del decreto) sia stata presentata la CILAS, oppure, solo in caso di demolizione e ricostruzione, sia stata presentata entro la stessa data istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Di nuovo, non ci sono riferimenti al caso di demolizione parziale, nel quale l’assenza della CILAS può allora comportare l’esclusione anche da questa preziosa deroga.