Non vi è dubbio che l'installazione di una tenda da parte del singolo condomino possa risolvere diversi problemi, come quello di proteggere una stanza dalla luce diretta del sole, riparare un balcone dalla pioggia, garantire la privacy delle terrazze a livello e degli spazi esterni. È necessario, però, valutare attentamente il regolamento di condominio, le indicazioni dei regolamenti comunali e tenere sempre conto dei principi di diritto condominiale.
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1) Tende da sole in condominio: limiti imposti dal regolamento condominiale e comunale
In linea generale l’installazione delle tende da sole rientra nell'attività edilizia libera, che non è soggetta ad autorizzazioni. Tuttavia è sempre prudente verificare le indicazioni contenute nei regolamenti comunali. Così, ad esempio, è possibile che per alcune strade o zone di particolare interesse architettonico o ambientale la collocazione di tende sulle facciate sia subordinata all'autorizzazione del Comune, al rispetto di specifiche prescrizioni o, addirittura sia vietata (e se il caseggiato ha un particolare valore storico-artistico ed è gravato da un vincolo monumentale, si dovrà richiedere l'autorizzazione alla Soprintendenza). Non si può escludere, poi, che una clausola del regolamento, predisposto dal costruttore, vieti l’installazione di tende da sole. Tale disposizione è di natura contrattuale in quanto incide sul diritto dei singoli condomini sulle loro proprietà individuali (ad esempio i balconi) e/o sul diritto degli stessi partecipanti al condominio sulle parti comuni (la facciata dell'edificio).
Sembra utile sottolineare che dalla natura contrattuale della clausola deriva la nullità (per mancanza dell'accordo di tutte le parti interessate) della delibera con cui l'assemblea decida di eliminare a maggioranza il divieto di installare tende da sole in condominio. Del resto la collettività condominiale ha il potere di regolare il diritto dei singoli condomini all'utilizzazione della cosa comune, quale è la facciata, al fine di garantire l'armonia architettonica del fabbricato.
Se invece le caratteristiche delle tende e del colore del tessuto sono contenute in un regolamento di condominio (assembleare o esterno), il singolo condòmino potrà installare esclusivamente il modello predefinito; in caso contrario potrebbe essere costretto anche giudizialmente a uniformarsi alle indicazioni regolamentari.
In ogni caso, si evidenzia che l’assemblea può, invece, validamente intervenire nei casi di assenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure di mancanza in esso di prescrizioni riguardanti le tende da sole e deliberare la loro rimozione in tutti i casi in cui risulti che la loro installazione abbia compromesso la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato o di alcune sue parti.
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2) Tende da sole in condominio: distanze legali
Nel caso di tenda costruita dal condomino del piano sottostante rispetto alla finestra di chi abita al piano superiore viene in considerazione principalmente il diritto di veduta.
Se si intende installare una tenda per riparare il proprio balcone o terrazzo, diventa di fondamentale importanza prevedere che l'opera non abbia caratteristiche permanenti ma in qualche modo possa configurarsi come "opera transitoria", dotandola di un meccanismo manuale o meccanico di apertura/chiusura.
È vero infatti che non può considerarsi "costruzione" vietata una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda non pregiudica permanentemente la possibilità di affacciarsi e vedere verso il basso (c.d. vista in appiombo), né diminuisce l'aria e la luce al condomino del piano sovrastante.
In caso di contestazione bisognerà vedere se il manufatto in esame possa considerarsi una costruzione e se lo stesso, una volta posizionato, sia in grado di impedire la vista al vicino e di togliere aria e luce al fondo del medesimo.
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3) Tende da sole e balcone: quando serve l'autorizzazione in condominio
La soletta dei balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restando incassati nell'interno (balconi c.d. incassati), si considera comune ai proprietari dei due piani sovrapposti; pertanto chi abbia intenzione di installare una tenda da sole nel sottobalcone non dovrà chiedere alcuna autorizzazione al proprietario del piano superiore.
Al contrario i balconi che sporgono completamente dalla facciata condominiale (c.d. aggettanti) costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. In questa ipotesi il condomino dell'appartamento sottostante può agganciare la tenda da sole chiedendo il permesso al condomino soprastante. Se però il sottobalcone del balcone (aggettante o incassato) è decorativo (cioè è dotato di fregi, stucchi, decorazioni) allora è considerato una parte comune (parte della facciata): di conseguenza l’installazione della tenda viene autorizzata dall'assemblea.
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