Il registro di anagrafe condominiale è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l’amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione. L’amministratore deve adempiere a tale obbligo a pena di revoca dell’incarico per grave irregolarità di gestione ex artt. 1129, comma 11, n. 7, c.c.
È importante ricordare che il registro di anagrafe condominiale contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (1130 c.c., comma 1, n.6).
Di seguito, capiamo chi deve comunicare la vendita dell'unità immobiliare, quali sono le informazioni che hanno rilevanza ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale e la funzione della dichiarazione del notaio.
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1) Condominio: chi deve comunicare la vendita dell’unità immobiliare
Per favorire l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore la copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. In altre parole, la cessione è come se non esistesse e il venditore continua ad essere obbligato a pagare le spese per tutto il tempo intercorrente tra l'avvenuta cessione e la comunicazione all'amministratore. In ogni caso, secondo una parte della giurisprudenza, laddove il "nuovo" condomino abbia omesso di assolvere l'onere di segnalare il proprio ingresso in ambito condominiale, non può pretendere dal condominio il riconoscimento della sua qualità e, quindi, dolersi per non essere stato invitato a partecipare all'assemblea (App. Milano 5 maggio 2022 n. 1493; Trib. Napoli 11 novembre 2021 n. 1351).
Secondo la Cassazione, però, all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. civ., sez. II, 27/10/2022, n. 31826; Cass. sez. VI, 23/05/2022, n. 16614; Cass. civ., sez. VI, 16/02/2021, n. 4026).
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2) Vendita appartamento condominiale: la trasmissione copia autentica dell’atto
Con il provvedimento n. 106 del 19 febbraio 2015, il Garante per la protezione dei dati personali ha precisato che le informazioni richieste dall’art. 1130 c.c. per l’anagrafe del condomino devono essere raccolte e trattate nel rispetto dei principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza.
Ne deriva che il singolo condomino non è obbligato ad allegare atti o copie a riprova delle dichiarazioni rese all’amministratore per la regolare tenuta del registro anagrafe.
Non tutte le informazioni hanno rilevanza al fine del necessario aggiornamento dell’anagrafe condominiale, come, ad esempio, l’importo del prezzo di acquisto con le modalità del suo pagamento, l’eventuale stipula di un mutuo o di altra forma di finanziamento da parte dell’acquirente, l’importo del compenso al mediatore per e molto altro. L’amministratore, quindi, non può pretendere una copia del contratto di compravendita, né tantomeno può attivarsi per reperire l’atto presso i pubblici registri.
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3) Vendita appartamento condominiale: la dichiarazione del notaio
ll Garante Privacy con la newsletter del 30/10/2017 ha precisato che il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.
La modalità in questione – che può dunque considerarsi equipollente in termini di autenticità e certezza a quella prevista dal legislatore – rappresenta, infatti, una valida alternativa alla trasmissione della copia autentica dell’atto che determina il trasferimento da parte dell’interessato. Il condomino è pertanto legittimato a chiedere al notaio rogante tale dichiarazione.
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