Condominio: spese sostenute per colpa di un condomino

Le c.d. “spese personali” sono quelle spese che sono causate da colpa di un condomino (ad esempio spese per un sollecito, danni a parti comuni, ecc.). 

Si tratta quindi di spese che l’amministrazione ha sostenuto nell’interesse del condominio ma i cui costi sono imputabili a com­portamenti illegittimi di singoli condomini. 

Tali spese dovrebbero essere preventivamente autorizzate dal singolo condominio interessato. In ogni caso il rimborso non può essere incluso nel bilancio del condominio ma deve essere richiesto in sepa­rata sede, non essendo spese attinenti alle parti comuni. 

Di seguito, le criticità principali sul tema e una possibile soluzione.

1) Nulla l'assemblea che delibera l'imputazione della spesa al condomino colpevole

Da quanto sopra emergono due aspetti che meritano di essere sottolineati: 

1) in primo luogo bisogna considerare che il condomino può riconoscere la spesa e, allora, non si pongono particolari problemi: in tal caso il debitore dovrebbe pagare l’onere che lo riguarda; 

2) tuttavia può verificarsi il contrario, cioè il caso in cui il singolo non riconosca la spesa e, quindi, si rifiuti di pagarla. 

In tale ipotesi si ricorda che esula dalle attribuzioni dell’assemblea il potere di imputare, con l’efficacia vincolante propria della deliberazione assembleare, al singolo condomino una determinata spesa pretesamente individuale, non potendosi ravvisare una sorta di autotutela dell’ente collettivo privilegiata rispetto alla posizione del normale creditore, e siccome al riguardo l’assemblea è carente di potere, il relativo vizio deve qualificarsi in termini di nullità. In altre parole una tale delibera è nulla.

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2) Danni condominio: cosa fare se il condomino colpevole non risarcisce

Tenendo conto di quanto sopra si può affermare che, ad esempio, nel caso di danni causati da uno o più condomini alle parti comuni, l’assemblea condominiale non ha la competenza di attribuire i costi per le riparazioni a carico del sog­getto ritenuto responsabile dell’evento lesivo. In tal caso o il sog­getto chiamato a risarcire il danno presta corso volontariamente alla richiesta di risarcimento oppure sarà necessario promuovere una formale richiesta all’autorità giudiziaria affinché emetta una corrispondente decisione. Ciò in quanto i poteri dell’assemblea sono limitati, ai sensi dell’art. 1123 c.c. al solo riparto delle spese tra tutti i condomini oppure ad una delibera di azione nei confron­ti dei condomini che abbiano dato causa alle spese medesime, ma non l’attribuzione diretta di spese a carico del condomino ritenuto responsabile delle stesse. Sarebbe quindi nulla la delibera con cui venisse statuita la responsabilità di una determinata spesa e la creazione di un titolo di pretesa creditoria nei confronti del presunto responsabile, rappresentando un tentativo di autotutela al di fuori dei poteri legali e dello schema legittimante di cui all’art. 1123 c.c.

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3) Quando le spese sono richieste o indotte dal singolo condomino per suo interesse

Non è raro che l’assemblea deliberi di considerare spese condominiali soltanto quelle fatte nell’interesse comune per deliberato o ratifica assembleare, per adempimenti di legge e/o per attuare quanto necessario a tutelare gli interessi del condominio; la collettività condominiale potrebbe poi decidere di considerare spese personali quelle richieste o indotte dai singoli, i costi per l’invio di lettere inviate a tutti dall’amministratore, sia per conoscenza sia per consulenza, ma indotte dal singolo per suo personale interesse, come pure le spese per la convocazione di assemblee straordinarie non dovute a termini di legge e di interesse privato; spesso poi viene deciso che gli addebiti avvengano secondo un criterio di interesse e responsabilità a seguito di accertamenti e verifiche da parte dell’amministratore di eventuale pretestuosità delle richieste. Tali decisioni relative alle c.d. spese personali non sono legittime. In altre parole è nulla ogni delibera, non adottata all’unanimità, che, in deroga ai criteri di cui all’art. 1123 c.c., attribuisca al condominio il potere discrezionale, di imputare al singolo condomino, a titolo risarcitorio, le spese conseguenti ad una patologica attivazione dell’amministratore, introducendo un ulteriore e diverso criterio di ripartizione delle spese. Allo stesso modo le spese per i solleciti di pagamento - salvo l’avvio di un’azione per recupero crediti - non possono essere poste a carico dei condòmini destinatari delle raccomandate. Se il singolo non riconosce la spesa o comunque non corrisponde il dovuto, il condominio deve agire in via ordinaria (non può ricor­rere al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo) neppure se ha incluso la spesa nel rendiconto: tale inclusione è inefficace e giuridicamente errata atteso che la spesa non riguarda cose comuni.

4) Regolamento condominiale come soluzione al danno del singolo condomino

Si potrebbe introdurre nel regolamento condominiale una clausola che preveda un obbligo di pagamento delle rate entro un determinato termine; al contempo si potrebbe stabilire l’introduzione di una sanzione a norma dell’articolo 70 disp. att. c.c., secondo il quale, per le infrazioni al regolamento di condominio (compreso il pagamento delle rate fuori termine), può essere fissato a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.