Condominio: chi paga per le infiltrazioni dalla terrazza all'appartamento sottostante?

In ambito condominiale non è raro che il condòmino titolare dell’appartamento all’ultimo piano lamenti infiltrazioni d’acqua provenienti dalla soprastante terrazza a livello o dal lastrico solare di proprietà esclusiva di altro condòmino che nel tempo si è deteriorato. 

Chi paga i danni subiti dal condomino sottostante che si trova uno o più vani dell’immobile e relativi mobili danneggiati dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura soprastante? 

Per comprendere la situazione bisogna considerare che una terrazza a livello o un lastrico di proprietà esclusiva, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla stessa funzione di copertura del tetto o del lastrico solare condominiale posto alla sommità dell'edificio.

Vediamo alcuni  casi pratici

1) Le responsabilità per i danni da infiltrazioni condominiali

Il condomino che ha l’uso esclusivo o la proprietà del lastrico solare o della terrazza a livello, atteso il suo rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, risponde direttamente degli eventuali danni a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del condomino danneggiato, il quale deve considerarsi soggetto terzo rispetto al danno da inadempimento all’obbligo di conservazione della cosa comune. 

Del resto, stante la funzione assolta dal lastrico o dalla terrazza di proprietà esclusiva di copertura dell’intero edificio o di una sua parte, risponde dei danni anche il condominio, nell’ipotesi in cui non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinaria, a norma dell’art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.

2) Danni da infiltrazioni dal lastrico per omessa manutenzione: ripartizione delle spese

Tenendo conto di quanto sopra bisogna sottolineare che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (o della terrazza a livello) – ad uso non comune a tutti i condomini – rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, sia il condominio, il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c. 

Saranno, dunque, tenuti a contribuire:

• i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei due terzi e
•  il titolare del lastrico, in ragione dell’utilità che ha sulla cosa, nella misura del terzo residuo.

 In ogni caso l'esposto principio, affermato in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale anche nel caso in cui vengano in rilievo danni da omessa manutenzione, forieri di ben più gravi conseguenze, quali il crollo della terrazza a livello (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2017, n. 3239).

 Merita di essere precisato poi che deve escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto. 

3) La solidarietà tra i danneggianti (condominio e titolare del lastrico o terrazza)

Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido (per l’intero debito) al risarcimento del danno; colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate (art. 2055 c.c.). 

Tale disposizione trova applicazione nel caso in questione; in altre parole il danneggiato può agire o nei confronti del singolo condomino o nei confronti del condominio in quanto  l’articolo 2055 c.c. è una norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Ma il condomino danneggiato dalle infiltrazioni potrà anche chiamare in causa sia il proprietario esclusivo sia il condominio e, una volta ottenuta la sentenza di condanna, chiedere il pagamento di quanto dovuto ad uno qualunque dei due soggetti. 

Nei rapporti interni tra condomino proprietario e condominio, poi, la ripartizione di quanto dovuto ai condomini danneggiati andrà viceversa effettuata secondo quanto disposto dall’art. 1126 c.c.

4) Vizi costruttivi della copertura del lastrico

In ogni caso se la causa dei danni è imputabile non all’omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà (ipotesi cui torna applicabile l'art. 1126 c.c.), quanto a difetti originari di progettazione o di esecuzione della detta copertura piana, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, la responsabilità per danni all’appartamento sottostante deve gravare ex art. 2051 c.c. soltanto sul medesimo proprietario del lastrico solare. In altre parole il condominio è obbligato, unitamente al proprietario esclusivo, ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminare i vizi costruttivi originari, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.