Mancata comunicazione vendita immobile: chi partecipa all'assemblea condominiale?

L'apparenza del diritto è un principio generale dell'ordinamento giuridico, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esiste effettivamente sul piano del diritto , così come si è manifestato.

In base a tale principio il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero. 

Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento.

Vediamo di seguito l'applicazione del principio nell'ambito della compravendita di proprietà immobiliari condominiali

1) Condominio e principio di apparenza

Come è stato affermato in più occasioni dalla Cassazione (in coerenza con il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 5032/2002) nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condòmini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. 

Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, infatti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al condominio non possono essere ritenuti i condomini. 

D'altra parte, ed in generale, la tutela dell'apparenza del diritto non può essere invocata da parte del soggetto (cioè dal condominio) che abbia trascurato di accertare l'effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. 

Del resto, il regime giuridico di pubblicità rappresenta un limite invalicabile all'operatività del principio dell'apparenza: pubblicità ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per ciò stesso alternativi. 

Secondo la Cassazione la tutela dell'apparenza non può però tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità.

2) Vendita immobiliare, omessa comunicazione e convocazione del venditore ex condomino

In linea generale, ai fini della valida costituzione dell'assemblea condominiale è sancito che sia effettuata la convocazione dell'assemblea, quale mezzo attraverso il quale i partecipanti al condominio vengono invitati alla riunione e sono posti nella condizione di dare il loro rapporto informato e consapevole alla formazione della volontà dell'ente condominiale per il conseguimento di interessi comuni. Ne consegue che la mancata comunicazione anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, costituisce violazione delle norme che disciplinano il procedimento comportante l'annullabilità della delibera.

 L'omessa convocazione dell'assemblea è causa di annullamento delle delibere adottate e ciò a prescindere dal loro contenuto decisionale.

 Dopo la riforma del condominio, però, l'art. 1130 c.c., comma 1, n.6 c.c. ha previsto l'obbligo di adozione del c.d. registro dell'anagrafe condominiale, che comporta la necessaria individuazione dei dati anagrafici di ciascun condomino, comprese le informazioni relative alla residenza e all'eventuale domicilio, nonché il loro costante aggiornamento. Per agevolare la tenuta di tale registro l'articolo 63 disp. att. c.c., ultimo comma, ha stabilito che chi cede diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 

Tenendo conto di questa disciplina secondo una parte della giurisprudenza il "nuovo" condomino che abbia omesso di segnalare il proprio ingresso in ambito condominiale, non può pretendere dal condominio il riconoscimento della sua qualità e, quindi, dolersi per non essere stato invitato a partecipare all'assemblea (App. Milano 5 maggio 2022 n. 1493; Trib. Napoli 11 novembre 2021 n. 1351).

Per la stessa tesi il neoproprietario ha il dovere specifico d'informare il condominio dell'avvicendamento. 

In mancanza di tale comunicazione è legittimo che venga convocato il vecchio condomino.

 In altre parole si sostiene che nell'aggiornare l'anagrafe condominiale, l'intervento dell'amministratore abbia solo carattere suppletivo e residuale sussistendo primariamente a carico del condomino l'obbligo di comunicazione di variazioni che lo riguardano, essendo principale interessato a fruire di tutti i diritti collegati al suo inserimento nel registro anagrafico. 

3) La convocazione del condòmino effettivo

Secondo la Cassazione – che non condivide la tesi dei giudici di merito -  all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all’amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'articolo 1130 c.c., numero 6), e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. civ., Sez. II, 24/04/2023, n. 10824).