Mediazione per il condominio dopo la riforma Cartabia

Le controversie in materia condominiale che devono essere assoggettate al procedimento di media-conciliazione prima di potere approdare in un’aula del tribunale e/o dell’ufficio del giudice di pace sono quelle indicate dall’art. 71-quater delle disp. att. c.c.

Si tratta di tutti quei casi relativi alla violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, cod. civ. e degli artt. da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione.

1) Mediazione e riforma del condominio: riferimenti normativi

La riforma del condominio ha introdotto l'art. 71-quater disp. att. c.c.

La norma in questione prevede quanto segue:

• Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice (comma 1).
• La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (comma 2).
• Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice (comma 3).
• Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (comma 4).
• La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata (comma 5).
• Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare (comma 6).

2) Mediazione in condominio: le novità della riforma Cartabia

Con la recente riforma del processo civile (D.lgs 149/2022), il legislatore ha disposto l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c. mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e novellando il comma 3 con il rinvio all'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (punto 2 dell’art. 2 del D.lgs 149/2022).

Questa norma (art. 5-ter Legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio) stabilisce quanto segue: 

“l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti    all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.

Il terzo comma è stato invece modificato nel seguente modo: al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010.

Non vi è dubbio che la soluzione più logica e semplificante sarebbe stata quella di modificare solo l’articolo 71-quater disp. att. c.c., evitando il richiamo ad una norma esterna (l'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010) e la conseguente necessità di considerare due disposizioni collocate in testi normativi differenti.

L'articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 è destinato a creare diversi inconvenienti.

L'amministratore del condominio è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi: si tratta di una norma volta a snellire la procedura ma di difficile applicazione pratica atteso che il professionista incaricato dai condomini di gestire il caseggiato eviterà di assumere iniziative non concordate e magari ritenute inutili dalla collettività condominiali (assumerà solo le decisioni urgenti nell’interesse della sicurezza dei condomini e di terzi).

Estremamente generica appare poi la maggioranza con cui i condomini devono approvare l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore: il testo ambiguamente parla di “maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile”. Il vecchio testo precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., secondo comma (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Non senza incertezze bisognerebbe continuare ad approvare l’accordo di mediazione con la stessa maggioranza.

3) Quando entra in vigore la nuova normativa?

Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le disposizioni dello stesso D.Lgs. n. 149/2022 dovevano avere effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 ed essere applicate ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. 

È sorto però un grave problema.

Con la legge di Bilancio (legge 197/2022), il legislatore ha anticipato sia pure parzialmente l'entrata in vigore della riforma.

Questo ha portato alla seguente situazione: 

• le modifiche all'articolo 71-quater sono entrate in vigore anticipatamente, 
• il nuovo articolo 5-ter (che sostanzialmente sostituisce l'attuale disciplina) invece è operativo soltanto dal 30 giugno 2023.

L'articolo 37 del D.L. 24 febbraio 2023, n. 13 (decreto PNRR) ha risolto il problema "allineando" le scadenze.

Quindi allo stato attuale la situazione è la seguente:

-    il 30 giugno entra in vigore il nuovo articolo 5-ter del decreto legislativo 28/2010;

-    in contemporanea, vengono abrogati i commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c.;

-    restano in vigore solo il comma 1 dell'articolo 71-quater disp. att. c.c., che definisce l'ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale, e il comma 3 dello stesso articolo, che viene riscritto per rinviare all'articolo 5-ter.