Condominio parziale: cosa si intende

Si può parlare di condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di un condominio o di un gruppo ristretto di condomini: in tal caso non è assolutamente possibile affermare che quel bene appartiene a tutti i condomini.

Vediamo di seguito alcuni casi pratici e le risposte della giurisprudenza in merito.

1) Il concetto di condominio parziale

Per comprendere al meglio la portata del fenomeno si può fare riferimento a quei casi, molto ricorrenti nella pratica, di edifici che, pur essendo composti da un unico corpo di fabbrica, hanno più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc.

È chiaro, infatti, che un atrio, un pianerottolo, un ballatoio che servono soltanto l'ingresso di due condomini, s'intenderanno comuni solo a questi; un lastrico solare, che copra soltanto una parte dell'edificio, invece,  si presenta comune solo ai proprietari delle unità condominiali sottostanti.

Ne consegue che il proprietario di un appartamento non servito da un portone d'ingresso, da una scala o da un ascensore o non coperto da un tetto, che riguardano soltanto una parte autonoma del fabbricato, non ha oggettivo interesse alla utilità offerta da queste parti e, quindi, ad essere titolare di dette parti del caseggiato.

2) Condominio parziale: conseguenze pratiche

Se alcuni beni possono essere utilizzati solo da alcuni condomini, che ne sono esclusivi proprietari, è chiaro che alle riunioni dell'assemblea non prendono parte e non votano, necessariamente, tutti i condomini, ma partecipano e votano soltanto i condomini che possono utilizzare determinati beni o impianti di uso comune, intorno alle quali si deve deliberare.

La figura del condominio parziale risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino questioni relative alla comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate (App. Genova, sez. II, 05/10/2020, n. 907). Di conseguenza vi sarà una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il bene o servizio in separato godimento.

In altre parole quando occorre deliberare su lavori o opere da eseguire su queste cose, deve essere riconosciuto il diritto di partecipazione alla discussione e alla votazione solo a coloro che, in quanto contitolari del bene, servizio o impianto, dovranno accollarsene il peso economico (escludendo, coloro che non vantando alcun diritto sulle cose non hanno l'obbligo di contribuirvi).

Così, ad esempio, se un condominio possiede un’unità immobiliare ubicata nella scala “A” a lui spetterà l’onere di contribuire ai costi spese per l’ascensore, per la luce, ecc. solo con riferimento alla scala in cui abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala “B”.

In tali casi i condomini interessati approntano specifiche tabelle, oppure utilizzano le tabelle (di proprietà) preesistenti, operando le opportune proporzioni matematiche. 

In ogni caso se un condomino è estraneo ad una parte condominiale è giusto che possa richiedere al giudice l’accertamento di tale situazione e conseguentemente venga esonerato da ogni onere di spesa.

E’ bene sottolineare che nell'ipotesi, in cui il condominio su talune cose, impianti o servizi sia circoscritto soltanto ad un certo numero di proprietari, la rappresentanza dell'amministratore dell'intero condominio continua ad essere operante.

Ne consegue che per la rappresentanza dei condomini interessati dal condominio parziale, non è necessaria la nomina di un nuovo specifico amministratore.

3) Tubazione di scarico solo per alcuni condomini: spese e danni

Ciò premesso, si può affermare che, in relazione all’impianto fognario, frequentemente si può verificare un’ipotesi di c.d. "condominio parziale”, quando alla tubazione di scarico siano allacciati solo alcuni condomini.

È evidente allora che in base ai principi generali le spese per le riparazioni dei tratti di tubazione che servono solo un singolo condomino o un gruppo di condomini saranno a carico soltanto dei condomini utilizzatori.

Allo stesso modo dei danni derivanti agli altri condomini risponde soltanto il proprietario dell’appartamento al cui servizio è destinato in via esclusiva lo scarico interessato dalla rottura.

Coerentemente, se la tubazione in questione serve due o più unità abitative, rispondono cumulativamente i proprietari delle stesse dei danni arrecati a quelle unità abitative che di tale tubazione non si servono; non il condominio.

Lo stesso principio vale ovviamente non solo per gli impianti idraulici di scarico, ma anche per quelli di adduzione dell’acqua così come di ogni altra utenza (energia elettrica, gas, televisione, citofoni, ecc.).