Verifica qualità dell’acqua in condominio: gli obblighi per gli amministratori

L'affidabilità degli impianti  condominiali ha assunto notevole importanza, come si evince dall'art. 1120 c.c., in materia di innovazioni, che fa riferimento alla sicurezza e alla salubrità degli impianti.  Vediamo di seguito gli obblighi previsti per l'amministratore condominiale dalla normativa vigente, in particolare sulla distribuzione dell'acqua per il consumo umano, alla luce del nuovo decreto legislativo 18 2023.

1) Impianti condominiali e salubrità dell'acqua - D.lgs 31-2001

Il D.Lgs. n.31/2001, come modificato dal D.Lgs. n.27/2002, aveva introdotto, con l'art. 5, comma 2, la definizione dei limiti di responsabilità delle differenti figure coinvolte nella distribuzione dell'acqua destinata al consumo umano.

 Infatti aveva stabilito che per gli edifici e le strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, come i condomini, il gestore (cioè chi somministra l'acqua) avrebbe dovuto verificare la salubrità dell'acqua sino al punto di consegna (ossia il contatore); sembrava quindi che l'amministratore (titolare della gestione dell'edificio secondo la lettera della legge) dovesse verificare la sussistenza dei valori di legge dal punto di consegna sino al rubinetto. 

Il Ministero della Salute, in data 10 giugno 2004, con un parere ha chiarito la portata della disposizione legislativa. Nella nota del Ministero è stato precisato che per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non avevano l’obbligo di effettuare le attività ed i controlli previsti dagli artt. 7 ed 8 del decreto in oggetto, bensì quello derivante dall’attività di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto.

Tuttavia, nonostante non vi fosse un obbligo espressamente sancito dalla legge a carico dell’amministratore di valutare periodicamente la salubrità dell’acqua, si riteneva opportuno, soprattutto in presenza di tubazioni datate, effettuare delle verifiche sull’acqua per accertare la presenza di batteri oltre i limiti di legge consentiti (il problema riguarda certamente i sistemi di addolcimento delle acque o le vasche di riserva idrica). 

2) La nuova normativa per la qualità delle acque destinate al consumo umano: Decreto 18/2023

Attualmente la situazione è cambiata in quanto, in attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano, è stato emanato il decreto legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023.

 Gli obiettivi del Decreto sono:

•  la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonché 
• il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano.

Nell’ambito della normativa si segnala il comma 4 dell'articolo 9 che prevede uno specifico obbligo di formazione a cura delle Regioni in coordinamento con il ministero per i gestori dei sistemi idrici interni, gli idraulici e per gli altri professionisti che operano nei settori dei sistemi di distribuzione idrici interni.

 In ogni caso l’articolo 25 precisa con chiarezza che dal 21 marzo 2023 (data di entrata in vigore della nuova normativa), il Decreto legislativo 2 febbraio 2001, n. 31, è abrogato e i rinvii operati dalla normativa vigente a tale decreto legislativo si intendono riferiti alle corrispondenti disposizioni del Decreto n. 18/2023.

3) Le utili precisazioni del Decreto n. 18/2023 sulla verifica delle acque

L'articolo 4 del Decreto mette in evidenza che le acque destinate al consumo umano devono essere salubri e pulite, non devono contenere microrganismi, virus e parassiti, né altre sostanze in quantità tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana e devono soddisfare i requisiti minimi stabiliti dall'allegato I, parti A, B, C del Decreto. 

Quest’ultimo chiarisce che, salvo comprovate cause di forza maggiore, ivi inclusa la documentata impossibilità del di accedere o intervenire su tratti di rete idrica ricadenti in proprietà privata, la responsabilità del gestore idrico integrato si estende fino al punto di consegna, cioè il punto in cui la condotta di allacciamento idrico si collega all'impianto o agli impianti dell'utente finale (sistema di distribuzione interna), cioè in corrispondenza del misuratore dei volumi (contatore).

4) Acqua condominiale: responsabilità ed obblighi dell’amministratore

Il Decreto n. 18/2023 sottolinea che gestore della distribuzione idrica interna è l'amministratore di condominio, responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno, collocato fra il punto di consegna e il punto d'uso dell'acqua, cioè il punto di uscita dell'acqua destinata al consumo umano, da cui si può attingere o utilizzare direttamente l'acqua, generalmente identificato nel rubinetto.

L'amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni alle strutture prioritarie (individuate all'allegato VIII, con particolare riferimento ai parametri elencati nell'allegato I, parte D).

Inoltre è tenuto ad adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi.

5) Le sanzioni a carico dell'amministratore per la verifica dell'acqua condominiale

L'articolo 23 del Decreto prevede delle sanzioni amministrative a carico dell'amministratore.

Se, nel sistema di distribuzione interno, non viene mantenuto il rispetto dei parametri elencati nell'allegato I, parti A e B è prevista una sanzione a carico dell'amministratore da euro 5.000 a euro 30.000.

L'inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.