Con Risoluzione n. 2/DF del 20 marzo 2023, il MEF fornisce chiarimenti sull’applicabilità dell’imposta municipale propria (IMU) agli immobili destinati ai settori del no-profit e del social housing.
1) Social housing: le fonti normative di riferimento
Nella Risoluzione si richiamano le disposizioni e la relativa prassi inerenti la disciplina dell’IMU in merito al trattamento tributario degli immobili che afferiscono a detta fattispecie:
- l’art. 1, comma 741, lett. a) della legge 27 dicembre 2019, n. 160 che fornisce la definizione di abitazione principale;
- l’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3 della stessa legge n. 160 del 2019, in base al quale si considerano abitazioni principali «i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale»;
- il decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, che contiene la definizione di alloggio sociale e individua le caratteristiche e i requisiti che gli immobili devono possedere per essere ricompresi in tale categoria;
- la circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020 laddove viene precisato che «le assimilazioni di cui alla lett. c) del comma 741 in parola hanno carattere peculiare e prendono in considerazione proprio quelle fattispecie che altrimenti non potrebbero rientrare nell’ipotesi tipica di abitazione principale di cui alla precedente lett. b).
In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante per l’assimilazione la corrispondenza dell’alloggio alle caratteristiche individuate dal D. M. 22 aprile 2008 e il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato.
Della stessa autrice ti consigliamo:
- Gli enti religiosi nel terzo settore (eBook 2023)
- Impresa Sociale 2022: profili civilistici e fiscali
2) Social housing: L’applicazione dell’esenzione IMU (anche nei periodi precedenti la riassegnazione)
In primo luogo, occorre precisare che, dalla lettura dell’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3, della legge n. 160 del 2019, emerge che per l’applicazione del beneficio in esame è necessario:
- che sussistano i requisiti di alloggio sociale, espressamente indicati nel D.M. 22 aprile 2008;
- che gli immobili siano “adibiti ad abitazione principale”.
A decorrere dal 2020, dunque, possono godere dell’esenzione soltanto quegli alloggi sociali che rispettano i requisiti previsti per l’abitazione principale, vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale da parte dell’assegnatario.
Si deve sottolineare che tale ultima condizione è stata introdotta proprio per restringere l’assimilazione ai soli casi in cui l’alloggio sia effettivamente utilizzato come abitazione principale e per escludere, quindi, dal beneficio gli appartamenti sfitti e comunque tenuti a disposizione.
Nella citata Risoluzione ci si interroga, inoltre, sull’ipotesi in cui gli immobili in questione possano beneficiare dell’esclusione dall’IMU anche nel periodo di tempo necessario all’espletamento delle operazioni di natura “tecnico-amministrativa” indispensabile per individuare l’assegnatario.
In altri termini, si pone la questione se l’esclusione da IMU, applicabile fino al momento in cui l’assegnatario uscente occupa l’immobile, possa continuare a valere fino al momento in cui l’immobile viene riassegnato, laddove la mancata occupazione dipenda dalle operazioni amministrative e tecniche previste per la riassegnazione del bene.
In questo lasso temporale, infatti, l’immobile qualificabile “alloggio sociale” non perde la natura di “alloggio adibito ad abitazione principale”, se la temporanea situazione di sfitto sia giustificabile in quanto necessaria e strumentale per la riassegnazione ad altro nucleo familiare (che utilizza il bene come “abitazione principale”).
In risposta a tale interrogativo, il Ministero sottolinea come:
- da un lato nella predetta ipotesi l’alloggio sociale non può considerarsi abitazione principale per mancata occupazione (temporanea),
- dall’altro non si può non dare rilievo alla circostanza della temporanea situazione di immobile sfitto è comunque necessaria e strumentale per la riassegnazione.
Alla luce di quest’ultima considerazione, quindi, si può pervenire alla ragionevole conclusione secondo cui, durante il periodo strettamente necessario all’espletamento delle attività tecnico-amministrative in argomento, l’agevolazione non viene meno, poiché lo svolgimento delle stesse garantisce necessariamente e indirettamente la finalità di housing sociale voluta dal Legislatore.
Appare, però, indispensabile individuare un lasso temporale idoneo a giustificare la continuità del beneficio fiscale in oggetto e l’individuazione di tale periodo non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare.
Indicativamente, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi.
In quest’ottica, il Comune, sempre nell’ambito della citata potestà regolamentare, potrebbe avvalersi anche della possibilità, prevista dall’art. 1, comma 754, della legge n. 160 del 2019, di diminuire, fino all’azzeramento, l’aliquota di base, pari allo 0,86 per cento, per gli immobili diversi dall’abitazione principale, stabilendo al contempo il periodo entro il quale può considerarsi fisiologico lo svolgimento delle attività tecnico-amministrative dirette all’assegnazione dell’immobile.
Della stessa autrice ti consigliamo:
