Omessa convocazione di un condòmino all’assemblea: conseguenze

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore:

1. quando questi lo ritiene necessario o
2.  quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

L’articolo 1136 c.c., comma 6, precisa, più specificamente che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. L’articolo 66 disp. att. c.c., comma 3, aggiunge che l’avviso di convocazione deve essere comunicato. 

In caso di omessa convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

1) Omessa convocazione di un condòmino: le conseguenze sulle delibere

Secondo un principio consolidato devono qualificarsi nulle le delibere:

 prive degli elementi essenziali, 

• con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), 
• con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
•  che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o
•  comunque invalide in relazione all'oggetto;

 al contrario devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere:

• con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, 
• quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, 
• quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, 
• quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, 
• quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806). 

Ne consegue che la mancata comunicazione anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, costituisce violazione delle norme che disciplinano il procedimento comportante l'annullabilità della delibera. 

Si noti che l'omessa convocazione dell'assemblea è causa di annullamento delle delibere adottate e ciò a prescindere dal loro contenuto decisionale, preparatorio o programmatico, risultandone viziato il processo formativo per violazione del diritto di intervento e di voto del singolo condomino.

2) La responsabilità per l’omessa convocazione

È l'amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell'assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).

Del resto – come detto - è vero anche che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini (gli aventi diritto, dopo la riformulazione intervenuta con la legge n. 220 del 2012) sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati); in altre parole la preventiva convocazione costituisce un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione. 

E' perciò compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera.

3) Registro anagrafe condominiale, comunicazione indirizzo e omessa convocazione

L’introduzione del registro dell’anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.) ha posto in capo all’amministratore l’obbligo di annotare in esso le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensivi dei dati ad essi inerenti anche in caso di variazioni. 

È, quindi compito dell’amministratore provvedervi direttamente, ovvero a spese del condomino qualora questi non provveda di sua spontanea volontà a comunicare i dati richiesti. 

Infatti il legislatore ha previsto come ogni variazione dei dati vada comunicata all'amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l'amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all'aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell'ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino. 

In ogni caso  va tenuto presente che:

1. l'amministratore del condominio ha l'obbligo della regolare tenuta e dell'aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale, ma
2. il condomino ha l'obbligo di comunicare all'amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio: in caso contrario la mancata ricezione dell'avviso è quindi addebitabile al solo condomino negligente.