Appartamenti in comproprietà in condominio: aspetti problematici

Quando uno o più appartamenti in condominio sono in comproprietà, si pone il problema di stabilire come vengono calcolati i comproprietari nei casi in cui si debba fare il conteggio dei condomini, così ad esempio per la costituzione dell'assemblea e l'assunzione delle delibere o per stabilire se deve essere approvato un regolamento di condominio. Il legislatore, però, non chiarisce il criterio da adottare per calcolare il numero dei partecipanti al condominio: in altre parole non si capisce se si debba contare il numero dei titolari di un’unità immobiliare o, al contrario, solo il numero delle unità immobiliari in proprietà esclusiva (appartamenti, cantine, box).

Vediamo  alcuni utili chiarimenti  su normativa e giurisprudenza

1) Il calcolo del numero di condomini ai fini delle delibere

Se si dovesse considerare nel calcolo il numero dei titolari di una proprietà esclusiva, le indicazioni contenute nel codice civile sarebbero inutili: infatti se, ad esempio, un condominio fosse composto da tre o quattro appartamenti ed uno di essi fosse acquistato o ereditato da 11 fratelli, il limite previsto dall’1138 c.c. (secondo cui se il numero dei condomini è superiore a dieci bisogna approvare un regolamento) sarebbe subito superato e si renderebbe necessaria l’approvazione del regolamento, anche per un edificio di modesta portata. 

Del resto, alla stessa conclusione si arriverebbe anche nel caso in cui in un edificio, composto da pochi appartamenti, ogni singola unità abitativa fosse acquistata in comproprietà da due coniugi: anche in questo caso, infatti, se si prendesse come riferimento il numero dei titolari di un piano, o di una porzione di piano, si arriverebbe a superare il limite previsto dal codice con estrema facilità.

Questa interpretazione, però, contrasta con l’obiettivo che probabilmente il legislatore voleva raggiungere, cioè quello di facilitare la gestione degli edifici di maggiori dimensioni e, quindi, amministrabili con maggiori difficoltà.

D’altra parte, l’art. 67 disp. att. c.c. prevede che, ai fini della regolare costituzione della assemblea dei condomini, qualora un appartamento appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea; di conseguenza, se ai fini della costituzione della maggioranza, i comproprietari di unità immobiliare vengono computati per uno solo, è logico ritenere che lo stesso sistema di computo debba essere seguito per determinare il numero dei condomini.

Quindi, nel caso in cui una unità immobiliare sia oggetto di comunione i comproprietari o i coeredi devono essere considerati come una persona.

2) La convocazione dell'assemblea condominiale

In tema di assemblea di condominio, l'art. 67 disp. att. c. c. sopra detto non autorizza a ritenere che per la valida costituzione della assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quale di essi li rappresenterà nell'assemblea.

 Conferma questa affermazione il Tribunale di Roma quando precisa che, anche nel caso in cui l'immobile sia unitario, i comproprietari hanno diritto ad essere convocati in assemblea: la norma di cui all'art. 67 disp. att. c.c. (secondo cui "qualora una unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato a norma dell'art. 1106 del codice") non esclude, ma anzi sottolinea la necessità che tutti i comproprietari siano resi edotti della convocazione assembleare, onde poter concordare la propria posizione in ordine alle questioni all'ordine del giorno e determinare il proprio rappresentante comune (Trib. Roma 27 settembre 2021 n. 14944).

 In precedenza si è precisato che spetta all’amministratore il compito di avvisare anche coloro che non vivono in modo stabile nell’edificio condominiale e di individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all’assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare ed infine che, qualora vi siano più comproprietari di una unità immobiliare facente parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di essi, affinché possano individuare un loro rappresentate per la partecipazione all’assemblea (Trib. Grosseto 7 giugno 2018 n. 565).

3) Spese condominiali e responsabilità solidale dei comproprietari

Merita di essere segnalato che nei rapporti tra il condominio e i vari comproprietari di un immobile dell'edificio, opera la solidarietà passiva.

 I comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio, quindi, sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comproprietarii stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume)

L’amministratore, perciò, può chiedere, legittimamente, il pagamento dell'intero debito relativo alle spese condominiali dell’appartamento in comproprietà anche al singolo contitolare.