Fideiussione e polizza decennale immobili da costruire dopo i regolamenti ministeriali

Con il decreto legislativo n. 14/2019 il legislatore ha significativamente innovato l’impianto normativo del testo recante la tutela degli acquirenti di immobili da costruire (decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, c.d. TAIC).

Tra le novità più importanti vi è la previsione di cui alla sostituita lettera g), comma 1, art. 6 del citato decreto, secondo cui ogni contratto preliminare (o qualsiasi altro contratto che abbia ad oggetto il trasferimento differito della proprietà su un immobile da costruire) deve contenere, tra l’altro, gli estremi della fideiussione di cui all’art. 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto ministeriale.

1) Le tutele dell'acquirente di immobili da costruire in caso di crisi dell'impresa costruttrice

Detto art. 2 prevede, in particolare, che l’acquirente di un immobile da costruire debba essere tutelato per ogni somma versata al costruttore in sede di preliminare e per ogni altra somma che si preveda sia corrisposta prima dell’effettivo trasferimento della proprietà (ovvero dell’ultimazione dei lavori dell’unità immobiliare promessa), contro il rischio di insolvenza e del sopravvenire di situazioni di crisi che possano colpire l’impresa costruttrice, rendendola inadempiente all’obbligo di realizzazione dell’opera. In tal modo l’impossibilità dell’impresa costruttrice di restituire le somme incamerate viene supplita dalla garanzia fideiussoria.

L’art. 2, comma 7-bis, del decreto n. 122/2005 aveva previsto che l’emanazione del modello standard di fideiussione avrebbe dovuto aversi con regolamento del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.

Ebbene, con decreto ministeriale n. 125 del 6 giugno 2022 il Ministero della Giustizia ha emanato il suddetto modello, unitamente ad alcune norme regolamentari supplementari.

Il provvedimento è applicabile alle fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, ovvero alle fideiussioni concluse a partire dal giorno 23 settembre 2022. Ciò vuol dire che da tale data il costruttore che si accinga a concludere un contratto preliminare di vendita di immobile da costruire e che non abbia ancora stipulato la prescritta fideiussione, è tenuto a produrla conformemente al modello standard emanato.

La fideiussione può essere rilasciata soltanto da una banca ovvero da un’impresa esercente le assicurazioni. È richiesta a pena di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere soltanto dall’acquirente (essendo costui il soggetto destinatario della tutela approntata con la normativa in esame).

La fideiussione non può avere una durata fissa, posto che ai sensi dell’art. 3, comma 3, del citato decreto, essa deve poter essere escussa sia in caso di insolvenza dell’impresa costruttrice sia a decorrere dall’attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro la data fissata per l’atto definitivo di compravendita, la polizza assicurativa indennitaria prevista dall’art. 4 e richiesta, anch’essa a pena di nullità, per la validità del contratto definitivo di compravendita.

2) La polizza assicurativa decennale postuma contro i vizi di costruzione dell'immobile

Un ulteriore strumento di tutela per l’acquirente di un immobile da costruire è quello da ultimo richiamato e disciplinato dall’art. 4 del decreto legislativo n. 122/2005: la polizza assicurativa decennale postuma, che assicura l’acquirente di un immobile neo-costruito contro i danni materiali e diretti all’immobile, nonché per i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere edilizie realizzate, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Anche per tale documento contrattuale il legislatore del 2019 ha innovato la disciplina TAIC prevedendo, al novellato art. 4, comma 1-quater, d. lgs. n. 122/2005, che l’atto di trasferimento debba contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto ministeriale recante il modello standard.

Ed anche per tale modello standard si è da poco avuta l’emanazione del relativo decreto ministeriale. Il Ministero dello Sviluppo Economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, ha varato in data 20 luglio 2022 il D. M. n. 154, recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione nonché il relativo modello standard, ai sensi dell’art. 4 del d. lgs. n. 122/2005.

Il promissario acquirente di un immobile da costruire può, quindi, oggi contare sulla produzione da parte del costruttore di una polizza indennitaria basata su un testo uniforme, scevro dai rischi di negoziazioni tra costruttore e impresa assicurativa che giochino al ribasso su franchigie e coperture.

Quanto all’ambito di applicazione temporale, il regolamento e il relativo modello standard si applicano alle polizze stipulate a seguito dell’entrata in vigore del provvedimento, ossia a partire dal giorno 5 novembre 2022.

L’inadempimento dell’obbligo per il costruttore di contrarre e consegnare la polizza assicurativa è sanzionato con una nullità relativa (ossia, come già visto in precedenza con riguardo alla fideiussione di cui all’art. 2, che può essere fatta valere solo dall’acquirente). Secondo il generale orientamento della Corte di Cassazione, espresso nella inequivoca sentenza n. 11128/1997, in tali casi il notaio (salvi i profili di una eventuale responsabilità disciplinare) potrebbe in astratto validamente ricevere un atto di trasferimento anche in assenza della polizza, posto che per le ipotesi di nullità relativa tale giurisprudenza ritiene non applicabile il disposto di cui all’art. 28 della legge notarile (che fa divieto al pubblico ufficiale di ricevere o autenticare atti espressamente proibiti dalla legge)^[1].

Resta ferma l’opportunità (recius, l’obbligo professionale) che il notaio renda pienamente edotta la parte acquirente delle conseguenze della scelta che volesse intraprendere, nonché dei rischi cui la stessa vada incontro nel caso di stipula di un contratto definitivo di compravendita che manchi della prescritta polizza assicurativa.

Appare altresì meritevole di qualche cenno il problema, da tempo oggetto di dibattito tra gli autori che se ne sono occupati, se, su un piano generale, l’obbligo di produrre e consegnare una polizza indennitaria decennale a carico del costruttore riguardi soltanto le operazioni che si svolgono nell’ambito applicativo della disciplina di cui al d. lgs. n. 122/2005, vale a dire, principalmente, al ricorrere della sequenza contratto preliminare – contratto definitivo, oppure se, a dispetto della sedes ove l’art. 4 si colloca, debba essere ad esso riconosciuto un ambito di applicazione più ampio, generalizzato, tale per cui la polizza decennale indennitaria va prodotta ogni qual volta un costruttore alieni un immobile entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori, pur mancando un precedente contratto preliminare o un qualsivoglia contratto che abbia come effetto il trasferimento differito di un immobile in quanto ancora da costruire.

Alcuni autori^[2] non hanno mancato di rilevare che la disciplina TAIC di cui al più volte citato decreto riguardi esclusivamente la sequenza preliminare – definitivo, potendo da ciò facilmente dedursi che in assenza di un’espressa previsione normativa che ne estenda la portata, l’art. 4 non può considerarsi comprendente le ipotesi che stiano al di fuori dell’ambito di applicazione della tutela TAIC.

Aderendo a tale impostazione ermeneutica può nondimeno aggiungersi che il contenuto del disposto di cui all’art. 4, nell’imporre l’obbligo di stipulare una polizza indennitaria a pena di nullità del contratto, abbia carattere del tutto eccezionale e, come tale, la sua portata non può essere estesa per applicazione analogica ad altre fattispecie.

Altri autori, forse più prudentemente e in un’ottica di maggior tutela per coloro che acquistano da un’impresa costruttrice, propongono una lettura estensiva e assiologica, ritenendo che l’obbligo di dotazione della polizza non sarebbe imprescindibilmente legato al ricorrere della sequenza contratto preliminare - contratto definitivo, pur restando detto obbligo ancorato alla qualità di “costruttore” del dante causa (considerata la definizione dell’art. 1 del d. lgs. n. 122/2005).

Si è osservato, in particolare, che “in caso contrario, se l’assenza del contratto preliminare, ovvero la sua nullità per difetto di forma o la mancata menzione degli estremi della fideiussione, collocassero la vendita al di fuori dal perimetro applicativo dell’art. 4, ciò presterebbe il fianco all’elusione della norma, in netto contrasto con il criterio direttivo espresso dall’art. 12 della legge delega”^[3]

3) Note

^[1] Cfr. sul punto MIANO Massimo, in I Quaderni della Fondazione Italiana del Notariato, e-library, La responsabilità del notaio tra disciplina vigente e prassi sanzionatoria. Controllo di legalità e ambito dell’art. 28 L. N.