Il “bilancio condominiale”: analisi dei principali problemi

L'amministratore di condominio, in base all'art. 1130 c.c., ha il dovere di rendere conto della sua gestione. La giustificazione di questo adempimento si trova nel fatto che l'amministratore di condominio non gestisce somme proprie ma di altri soggetti (i condomini) ed a questi ultimi deve rendere conto del suo operato.

Il nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere: “…le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve…, si compone di un registro di contabilità (il c.d. libro giornale previsto per le imprese), di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…”

In ogni caso, sempre l'art. 1130 bis c.c. consente ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche i conduttori) di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

La disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l'operato dell'amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione. La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l'opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, cioè ratifica l'attività svolta dall'amministratore.

1) Rendiconto e rettifiche nel bilancio condominiale

La contabilità deve quadrare ed eventuali errori devono essere corretti in maniera formale (le correzioni non possono essere effettuate con nota dall'amministratore). In altre parole – come ha precisato recentemente la Cassazione - l'amministratore può fare correzioni solo sulla base di una delibera assembleare che riconosca l'esistenza o l'inesistenza di una data partita contabile o di una sentenza passata in giudicato (Cass. civ., sez. II, 11/10/2022, n. 29618).

Una rettifica del rendiconto in sede assembleare può legittimamente avvenire, essendo tale sede preposta non solo alla scelta se approvare o no il bilancio in toto così come predisposto dall'amministratore, ma anche alla discussione dello stesso, cui possono seguire eventuali modifiche o correzioni; tale possibilità deve essere tenuta presente dai condomini che decidono di non presenziare. 

Naturalmente qualora il rendiconto venga nuovamente approvato e il nuovo documento contabile sia diverso da quello precedente, avendovi il condominio apportato modifiche finalizzate a migliorarne la comprensione ed a superare le criticità evidenziate da alcuni condomini, quest’ultimi non hanno interesse ad impugnare la delibera di approvazione del bilancio condominiale che contiene tutti gli elementi richiesti dall'articolo 1130 bis c.c., consentendo di desumere la situazione patrimoniale del condominio, ossia fondi disponibili, registro di contabilità con i movimenti in entrata ed in uscita, riepilogo finanziario e nota esplicativa sintetica della gestione (Trib. Milano 20 settembre 2020 n. 5607). Infatti l'art 100 c.p.c. stabilisce che per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse.

Nel caso di un'azione di impugnazione di delibera assembleare, la richiamata norma deve essere letta e applicata, considerando l'utilità concreta che la parte può vedersi riconosciuta dall'accoglimento della pretesa fatta valere (Trib. Lodi 21 luglio 2010).

2) Rendiconto incompleto, delibera assembleare annullabile

Un rendiconto è incompleto quando è privo di uno o più elementi essenziali sopra detti che lo compongono. In particolare la mancanza nel rendiconto di uno degli elementi prescritti dall'art. 1130-bis porta a ritenere che il bilancio condominiale possa considerarsi incompleto. In particolare, ove il rendiconto presentato per l'approvazione non sia composto da rendiconto, registro, riepilogo e nota - da considerarsi parti inscindibili di esso - e i condomini non siano perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto alle entrate, alle spese e ai fondi disponibili, ne discende l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione, potendosi assimilare tale situazione a un bilancio non chiaro e non comprensibile ai condomini (Trib. Roma 12 ottobre 2022 n. 14863; Trib. Roma 17 giugno 2021 n. 10624).

3) Approvazione di più rendiconti: delibera nulla?

La questione  dell'approvazione di  più bilanci  da parte di una assemblea è stata trattata  dal Tribunale di Roma.

Nel caso esaminato l’assemblea del condominio aveva approvato i bilanci consuntivi di quattro anni di gestione presentati dall'amministratore cumulativamente. Secondo una condomina però la delibera era nulla e/o annullabile, per violazione del principio di annualità della gestione e per il ritardo in quanto i bilanci erano stati presentati (cioè oltre il termine di 180 giorni previsto dall'articolo 1130 c.c., numero 10). Secondo il Tribunale, invece, un rendiconto che non si colleghi a quello dell’anno precedente può porre problemi in ordine alla sua idoneità a fornire una rappresentazione affidabile della situazione finanziaria patrimoniale del condominio; tuttavia ciò non ha nulla a che vedere con il caso in cui siano stati discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell’annualità precedente (Trib. Roma 4 novembre 2021 n. 17135). 

Sulla stessa linea è stato affermato che la violazione del principio di annualità della contabilità può essere solo motivo di responsabilità e di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, ma non motivo di nullità della delibera assembleare di approvazione (con ritardo) del rendiconto (App. Lecce - sez. distac. Taranto - 4 novembre 2020, n. 367).