Scade il 15.11.2022 il termine, così fissato dall’art. 29 del d.l. 1.3.2022, n. 17, per effettuare la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati che sono posseduti alla data del 1.1.2022.
L’operazione, permette di sostituire il costo o il valore di acquisto con il valore adeguato a quello di mercato, ma subordinato al perfezionamento di una perizia giurata di stima con il versamento dell’imposta sostitutiva del 14%, da concretizzare non oltre il giorno 15.11.2022.
La somma dovuta può essere oggetto di pagamento frazionato in un massimo di tre rate annuali di pari importo da versare
- la prima rata entro il 15.11.2022,
- la seconda il 15.11.2023
- la terza il 15.11.2024 unitamente agli interessi del 3% annuo sulle rate successive.
La norma può essere applicata soltanto per terreni e partecipazioni che non sono beni relativi all’impresa posseduti da:
- persone fisiche che non esercitano l’attività di impresa;
- società semplici e soggetti equiparati;
- enti non commerciali;
- soggetti non residenti in Itala privi di stabile organizzazione.
Le cessioni di terreni edificabili o agricoli e di partecipazioni, fatte al di fuori del reddito d’impresa, evidenziano la realizzazione di plusvalenze che costituiscono redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del D.P.R. n. 917/1986, se il corrispettivo è superiore al costo di acquisto.
Mediante la rivalutazione, previo pagamento dell’imposta sostituiva (ovvero della prima rata), è consentito adeguare il valore a quello di mercato, per cui al momento della futura cessione la plusvalenza sarà determinata mediante la differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato evidenziato nella perizia di stima.
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1) Rivalutazione terreni e partecipazioni societarie: la procedura
Il costo d’acquisto è la base di calcolo dell’adeguamento del valore.
Se, in precedenza il contribuente ha già effettuato la rivalutazione dei suddetti beni, è possibile operare una “nuova rivalutazione” computando in diminuzione l’imposta sostituiva che era stata versata nella precedente rivalutazione.
In alternativa è possibile versare l’intera imposta ora conteggiata e richiedere il rimborso della somma già versata entro il termine di 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta versata o della prima rata versata.
L’imposta va applicata con l’aliquota del 14% sul valore indicato nella perizia.
Esempi:
Caso n. 1
| Costo del terreno | euro 50.000 |
| Valore rivalutato | euro 90.000 |
| Imposta sostituiva 14% | euro 12.600 |
| prima rata | euro 4.200 |
| seconda rata | euro 4.200 + euro 126 = euro 4.326 |
| terza rata | euro 5.600 + euro 252 = 4.452 |
Caso n. 2
| costo del terreno | euro 100.000 |
| costo già rivalutato | euro 140.000 (e imposta sostituiva 11% pari a euro 15.400) |
| nuova rivalutazione | euro 210.000 |
| imposta sostitutiva attuale | euro 29.400 –imposta sostituiva pagata euro15.400 = |
| nuova imposta d pagare | euro 14.000 |
| ovvero, pagamento di euro 29.400 e richiesta di rimborso (se non sono decorsi 48 mesi dal versamento precedente) per euro 15.400. |
La procedura è subordinata alla presenza di una di stima che deve essere redatta, asseverata e giurata da un professionista abilitato che:
- per i terreni: è individuato in un professionista iscritto all’albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili e periti iscritti alla CCIAA ai sensi del R.D. 20.9.1934, n. 2011;
- per le partecipazioni: è individuato in un professionista iscritto all’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili, revisori contabili e periti iscritti alla CCCIA ai sensi del R.D. 20.9.1934, n. 2011.
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2) La rivalutazione dei terreni
Al momento della cessione dei terreni, la plusvalenza considera non solo il valore che è indicato nella perizia giurata ma anche il costo della perizia giurata e i costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data di riferimento della perizia; se il terreno è edificabile, è considerata la rivalutazione del valore della perizia in base alla variazione dell’indice Istat per le famiglie di operai e impiegati verificatasi fino alla data della cessione.
La cessione di un terreno edificabile dà sempre luogo a plusvalenze.
Invece per il terreno agricolo la plusvalenza rileva soltanto se la cessione è fatta entro cinque anni dall’acquisto.
La futura cessione può essere fatta ad un prezzo inferiore al valore periziato
Nell’atto di cessione il valore rideterminato costituisce anche valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (circolare 15.2.2013, n. 1/E).
Qualora nell’atto di cessione il prezzo sia inferiore a quello che è stato rivalutato vanno osservate le regole indicate nell’art. 68 del D.P.R n. 917/1986 senza considerare quello della perizia.
La Corte di cassazione (sentenza 31.1.2020, n. 2322) ha affermato che è esclusa la “decadenza del contribuente dal beneficio agevolativo connesso al pagamento dell’imposta sostitutiva sul valore alla data della perizia giurata allorché nel successivo atto traslativo sia stato omesso il riferimento al valore di perizia e, invece, sia indicato un corrispettivo inferiore di cessione”.
Secondo la risoluzione 22/10/2010, n. 11/E è possibile rideterminare in diminuzione il valore del terreno che è stato oggetto di precedente stima beneficiando della richiesta di rimborso dell’imposta che è già stata versata in precedenza. Se è ancora in corso il pagamento rateale della precedente stima, il contribuente non è tenuto a versare le rate successive alla prima che sono ancora dovute.
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3) La dichiarazione dei redditi per i terreni
Nel quadro RM-sezione X, della dichiarazione REDDITI PERSONE FISICHE andranno indicati i valori dei terreni edificabili e con destinazione agricola che sono stati oggetto della rivalutazione che è stata fatta nel 2022 ai sensi dell’art. 29, del d.l.1.3.2022, n. 17.
Nel caso di comproprietà di un terreno rivalutato o di un’area edificabile rivalutata, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale è stato effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.
Qualora sia stato effettuato il versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o più aree, va indicato in maniera distinta il valore di ogni singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva versata per ciascuno di essi.
Pertanto sarà necessario indicare:
- nella colonna 1, il valore rivalutato che è esposto nella perizia giurata di stima;
- nella colonna 2, l’imposta sostitutiva dovuta;
- nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni dei medesimi beni che può essere scomputata dall’importo dovuto con la nuova rideterminazione;
- nella colonna 4, l’imposta residua da versare, pari alla differenza tra l’imposta di colonna 2 quella di colonna 3, se il risultato è negativo, il campo non va compilato;
- nella colonna 5, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 è stato rateizzato;
- nella colonna 6, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 (imposta residua da versare indicata nella colonna 2) è parte di un versamento fatto in forma cumulativa.
L’eventuale plusvalenza che è stata realizzata con la cessione deve essere indicata nel quadro RL se è un reddito diverso inerente a terreni posseduti entro cinque anni e nel quadro RM se l’oggetto sono le aree edificabili (ferma restando l’indicazione dell’opzione per la tassazione ordinaria, barrando l’apposita casella di colonna 5 dei righi da RM3 a RM7).
Se l’erede o il donatario cede il terreno rivalutato acquisito a titolo gratuito, la plusvalenza va determinata considerando in deduzione il valore che è stato dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione sulla base della perizia asseverata.
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4) Le partecipazioni societarie
Non è possibile rideterminare il valore di acquisto di tutti gli strumenti finanziari che sono rappresentativi di partecipazioni sociali posseduti al giorno 1.1.2022 ma soltanto dei titoli, delle quote e dei diritti che non sono negoziati nei mercati regolamentati italiani o esteri.
Il calcolo della plusvalenza considera il valore della partecipazione indicato nella perizia giurata di stima e non il costo o il valore di acquisto.
La cessione ad un prezzo inferiore a quello rideterminato non dà luogo ad una minusvalenza con rilevanza fiscale utilizzabile sia in compensazione sia riportabile ai successivi periodi di imposta.
Nel quadro RT, sezione VII, vanno indicati:
- nella colonna 1, il valore rivalutato risultante dalla perizia giurata;
- nella colonna 2, l’imposta sostituiva dovuta;
- nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata che può essere scomputata dall’imposta dovuta;
- nella colonna 4, l’imposta da versare pari alla differenza tra la colonna 2 e la colonna 3; se il risultato è negativo, il campo non va compilato.
Il versamento delle somme dovute a titolo di imposta sostituiva va eseguito utilizzando il modello F24 indicando l’anno di riferimento 2022 con il codice tributo:
- per le partecipazioni: 8055;
- per i terreni: 8056.
Secondo la (circolare 15 febbraio 2013, n. 1/E), l’omessa indicazione della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni nella dichiarazione dei redditi, è una violazione formale che comporta l’irrogazione della sanzione da euro 250 a euro 2.000, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471.
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