Locazioni brevi o bed & breakfast: quale soluzione preferire

Locazioni brevi e bed & breakfast, benché prevedano entrambi la messa a disposizione di un alloggio per brevi periodi, hanno, in realtà, caratteristiche che li rendono strutturalmente diversi. 

Occorre, quindi, orientarsi bene per comprendere quale soluzione preferire, tenendo conto non soltanto degli aspetti fiscali previsti dalla normativa di riferimento ma anche di taluni limiti e obblighi imposti dal legislatore. 

Le Normative regionali e la Normativa nazionale

Il settore del turismo è regolamentato da normative regionali che stabiliscono limiti, obblighi e divieti nell’esercizio delle attività alberghiere ed extralberghiere e definiscono i criteri di classificazione delle strutture. 

Ciò vuol dire che l’avvio di un bed & breakfast è subordinato al rispetto di una serie di regole stabilite dalle Regioni competenti.

È evidente che le regole dettate dalle amministrazioni regionali siano pensate in un’ottica di valorizzazione del territorio. 

Tuttavia, l’Italia è un Paese poliedrico e ricco di numerose sfaccettature: ogni Regione gestisce un territorio unico e dotato di specifiche caratteristiche.

Di fronte a questa vivacità di caratteri, appare indiscutibile che vi sia anche un rilevante dinamismo in ambito normativo. 

Infatti, se confrontassimo le diverse disposizioni regionali in materia di bed & breakfast ci accorgeremmo di quanto differenti siano. Per approfondimenti ti consigliamo Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile

Tale varietà, tuttavia, ha generato non poca perplessità da parte di tutti gli operatori che intendevano investire in una nuova attività legata al turismo. 

In diversi casi, poi, il legislatore regionale ne ha contribuito ad alimentare il senso di smarrimento usando espressioni in grado di indirizzare, talvolta erroneamente, l’interpretazione del regime fiscale da adottare per l’esercizio dell’attività. 

In merito alle norme nazionali, si evidenzia che con il decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il legislatore italiano ha disciplinato il regime fiscale delle locazioni brevi ossia quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

È opportuno precisare che non si tratta di una sovrapposizione di disposizioni con quelle regionali in materia di turismo. 

D’altronde non sarebbe neppure possibile vista la competenza legislativa residuale delle Regioni in materia di turismo ai sensi dell’art. 117, quarto comma, della Costituzione.

La locazione breve, infatti, non assume alcun carattere dell’attività ricettiva né coincide con la definizione di locazione turistica. 

Tale soluzione, tuttavia, ha trovato ampia diffusione in ambito turistico grazie alla sua semplicità di applicazione ai fini fiscali: una cedolare secca del 21% sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali.

1) Locazione breve o bed & breakfast: introduzione

Giova rappresentare che la soluzione della locazione breve (e della relativa cedolare secca) non è sempre applicabile. 

In alcuni casi, infatti, il bed & breakfast è da preferire. 

Ciò può dipendere da tre differenti condizioni:

1. la normativa sulle locazioni brevi prevede l’inapplicabilità del regime per mancanza dei requisiti oggettivi o soggettivi;
2. l'applicazione di una flat tax al 21%, benché favorevole, non risulta comunque conveniente ai fini fiscali (si pensi, ad esempio, ad un contribuente che intenda far valere alcune detrazioni fiscali);
3. si desidera realizzare un business che vada al di là della normale messa a disposizione di un alloggio e che preveda la fornitura di servizi aggiuntivi.

2) Locazione breve o bed & breakfast: differenze su tipologia di immobile e di attività e i servizi accessori

Il regime della locazione breve può essere applicato esclusivamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo la cui durata non può essere superiore a trenta giorni.

Le normative regionali in materia di bed & breakfast prevedono che l’attività possa essere esercitata all’interno di abitazioni private, che rimangono tali anche in presenza di attività ricettiva.

Ciò che rende differenti le due fattispecie è la previsione, in talune disposizioni regionali, del vincolo che l’immobile destinato a bed & breakfast sia quello in cui il gestore abitualmente dimora. 

In linea di massima, quindi, le Regioni tendono a escludere che l’attività di B&B sia esercitata nelle seconde case che, diversamente, potrebbero essere messe a reddito con un contratto di locazione breve.

La locazione breve di un immobile prevede l’impossibilità di offrire servizi accessori diversi da quelli strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo quali, ad esempio, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

I servizi offerti dai bed & breakfast sono stabiliti dai provvedimenti regionali. 

Di norma sono limitati:

• alla semplice fornitura di alloggio (e dei servizi strettamente funzionali)
• e della prima colazione.

Ma non è raro che il legislatore regionale consenta anche la fornitura di ulteriori servizi ritenuti fondamentali in ambito turistico-ricettivo.

Da tenere conto, inoltre, che l’offerta di servizi supplementari considerati facoltativi può essere tenuta in considerazione ai fini della classificazione della struttura, i cui criteri sono stabiliti dalle Regioni competenti.

I contratti di locazione breve possono essere stipulati esclusivamente da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. 

Ciò vuol dire che il contratto di locazione breve non può essere stipulato nell’ambito di attività di impresa professionalmente esercitata dal locatore.

L’attività di bed & breakfast può essere esercitata, in linea di massima, nei seguenti modi:

• in forma occasionale, avvalendosi della propria organizzazione familiare;
• in forma imprenditoriale, con specifica organizzazione di mezzi e di fattori produttivi.

3) Locazione breve o bed & breakfast: tassazione dei redditi

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni previste dall’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 in materia di cedolare secca con aliquota del 21%. Ciò a condizione che sia esercitato il diritto di opzione previsto dalla normativa.

Sui bed & breakfast il fisco interviene in una duplice sfaccettatura:

• l’attività occasionale di bed & breakfast concorre a tassazione fra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir;
• l’attività stabile di bed & breakfast configura l’esercizio di una attività imprenditoriale con l’ingresso nel mondo delle partite IVA e con l’assunzione dei relativi obblighi.

4) Altre differenze tra affitti brevi e B&B

Quanto fin qui delineato non appare sufficiente a comprendere quale soluzione preferire tra locazioni brevi e bed & breakfast.

Occorre, infatti, tenere conto anche dell’opportunità offerta dalle locazioni brevi quando si è di fronte a sublocazione o comodato gratuito oppure al ruolo degli intermediari che, applicando la trattenuta e rilasciando la certificazione unica, potrebbero snellire l’attività di locazione dell’immobile.

Per approfondimenti sulla materia, e mettere a confronto le locazioni brevi con i bed & breakfast (ma anche con le altre strutture ricettive con le caratteristiche della civile abitazione) attraverso una interessante attività di ricerca e di analisi, favorendo la comprensione delle diverse fattispecie e delle regole amministrative e fiscali ti consigliamo Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile.