Tabelle millesimali: gli errori da evitare nella modifica

L'art. 69 delle disp. att.  del Codice Civile  prevede in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati dall'assemblea all'unanimità.

Tuttavia a parte questa regola generale (inesistente nel testo previgente), l’art. 69 disp. att. c.c. prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

1) Rettifica e revisione tabelle a maggioranza: i casi previsti dalla legge

Questo principio vale per le tabelle non contrattuali (cioè quelle, anche predisposte dal costruttore, che non contengono criteri di ripartizione delle spese difformi da quelli previste dalla legge) e nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore che consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito: in particolare giustificano la revisione alcuni errori di fatto quali l’errata misurazione della superficie o della cubatura di un’unità immobiliare, operazioni matematiche di calcolo errate, applicazione inesatta di coefficienti prestabiliti, confusione della stima di un’unità con quella di un’altra oppure errori nell’interpretazione delle norme di legge o nei principi dettati dai giudici che sono necessariamente da seguire per la compilazione delle tabelle. 
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Questa disposizione ha sostituito l'avverbio notevolmente specificando che la mutazione deve comportare un'alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare di un singolo condomino. Così se, ad esempio, il valore millesimale era di 100/1000 perché possa attuarsi la modifica idonea a dar vita alla tabella nuova (cioè modificata) occorre che il nuovo valore di quelle unità immobiliare (che è cambiata per sopraelevazione, incremento di superfici ecc.) sia a seconda dei casi di 121/1000 (se in aumento) o di 79/1000 (se in diminuzione).

2) Rettifica e revisione di fatto delle tabelle millesimali: è possibile?

Non mancano decisioni anche recenti secondo cui è possibile una modifica delle tabelle millesimali del condominio  per “facta concludentia”, cioè attraverso il pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata; la prolungata accettazione dei bilanci; la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese condominiali straordinarie; l'acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere. 

Per questa opinione il singolo condomino che ha sempre pagato senza contestazioni non può opporsi al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali finché non propone domanda di revisione per errore nei confronti di tutti i condomini.

In quest’ottica il consenso in ordine alla modifica delle tabelle millesimali (come quello per l’approvazione), ancorché connesso con il diritto di proprietà dei condomini, non esige la forma scritta, perché non incide su una situazione di diritto reale; del resto per la stessa tesi  "una volta che si sia determinata l’approvazione per facta concludentia per effetto dell’adesione espressa o implicita all’uso della diversa tabella per vari anni, la questione della forma scritta resta assorbita dalla necessaria documentazione delle relative assemblee nelle quali si sono approvate le spese e si è proceduto alla loro ripartizione secondo la diversa nuova tabella” (Cass. civ., sez. II, 10/02/2009, n. 3245).

3) Tabelle millesimali condominio - La tesi da seguire

L’opinione sopra detta è stata superata. 

Secondo una “storica” sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione la formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam (Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943): la Cassazione ha sottolineato come la forma scritta sia necessaria a pena di nullità, essendo inconcepibile un regolamento condominiale non scritto, dal momento che la sua applicazione e impugnazione sarebbero difficili se non impossibili in assenza di un riferimento documentale.

La tesi è stata seguita dalla giurisprudenza successiva.

Di conseguenza recentemente si è notato che se le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale - la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti - nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione e rettifica) delle medesime tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia (Cass. civ., sez.II, 15/10/2019 n. 26042; nello stesso senso App. Perugia, 7 giugno 2022 n. 273; Tribunale di Torre Annunziata, 21/09/2020 n. 1330).