Nuovi dati da comunicare locazioni brevi dal 1° gennaio 2023

L'Agenzia delle Entrate, con il provvedimento del 17.03.2022, ha previsto che nelle comunicazioni relative ai contratti di locazione breve, sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici, deve essere indicato anche: 

• l’anno della locazione;
• i dati catastali dell’appartamento affittato.

I nuovi dati consentono di individuare con maggiore precisione la durata del contratto e di identificare l’unità immobiliare in base al catasto edilizio urbano e i relativi intestatari.

1) Le locazioni brevi: cosa sono

L'articolo 4 del D.L. 50/2017 ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di "privati" (persone fisiche).

In sostanza viene prevista l'applicazione opzionale della cedolare secca(con aliquota 21%), sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi di breve durata, stipulati da persone fisiche private.

In particolare viene stabilito che ai redditi derivanti da:

2) Ambito applicativo locazione breve 2023

Per locazioni brevi s'intendono:

Pertanto, l'opzione può essere esercitata dalla persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, al ricorrere dei seguenti requisiti:

• deve trattarsi di locazioni non superiori a 30 giorni di immobili ad uso abitativo;
• la locazione dell'immobile può essere destinata anche alla prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
• la locazione può essere effettuata direttamente dal locatore o tramite l'ausilio di intermediari immobiliari i quali si avvalgono anche di portali online.

Come visto, quindi, la possibilità di optare per il regime fiscale in oggetto riguarda esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, al di fuori dell'attività d'impresa o di una libera professione.

Di conseguenza si ritiene che, in base al combinato disposto delle varie norme sia il soggetto che stipula un contratto di sublocazione, che il comodatario che stipula un contratto di locazione in favore di terzi, debbano essere persone fisiche private

3) Locazioni brevi 2023: obblighi per gli intermediari  

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, come definito in precedenza.

Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari. Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma on line.

Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. Il ricorso alla piattaforma on line è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.

Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12.07.2017. Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile: su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.

Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.

Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Questo articolo è un estratto della Circolare del Giorno 107 del 13.04.2022  Nuovi dati nelle comunicazioni delle locazioni brevi disponibile anche nell'Abbonamento alla Circolare del Giorno di Fiscoetasse. Sullo stesso argomento ti segnaliamo l'ebook Guida alle locazioni brevi 2022

4) La trasmissione dei dati delle locazioni brevi da gennaio 2023

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17.03.2022 i dati da indicare sono stati implementati con la richiesta:

• dell’anno della locazione;
• dei dati catastali dell’appartamento affittato.

Le modifiche consentono di individuare con maggiore precisione le caratteristiche del contratto con riferimento al periodo di locazione e all’identificazione dell’immobile in caso di più contratti relativi allo stesso proprietario: in particolare, i dati catastali consentono di accertare l’unità immobiliare in base al catasto edilizio urbano e gli intestatari del fabbricato. 

Il provvedimento indica, quindi, esplicitamente che gli operatori dovranno comunicare:

“il nome, il cognome, e il codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’indirizzo dell’immobile locato, l’importo del corrispettivo lordo, l’anno di riferimento e i dati catastali dell’immobile locato. Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata”

È stata prevista una fase transitoria per quanto riguarda l’indicazione dei dati catastali. L’adempimento è obbligatorio a decorrere dai contratti stipulati nel 2023.

Alla luce delle modifiche il software di controllo della comunicazione è stato aggiornato con la versione 1.0.0 del 31/03/2022.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

 

 

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione da 250 a 2.000 € ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati.

Non è sanzionabile, invece, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.